当前经济热点问题解读及预测（3）

2010年虽然花了大力气，但国家还是没有把房价控制下去，主要原因就是地方政府的土地财政问题。中央想把房价降下来，但房价降下来以后，地方政府的财政收入马上减少，因为地方政府50%-60%的钱是从房地产业来的，所以各地政府都不愿意降低地价。2010年政府获得的土地出让金比2009年多得多，2009年大概是1.5万亿，2010年将达到2万多亿。

土地价格上涨的根本原因有以下几点。一是土地供应方面的行政控制，政府囤积、政府储备，然后开发商二次垄断和囤积。实际上，土地不像鸡蛋，有100个养鸡场卖鸡蛋，这是竞争性供给。土地只在政府手里，想要地只能到政府那里买，最大的问题就是这种垄断性供给。二是土地市场是政府一家卖地，千百家房地产商买地，通过招拍挂，价高者得。三是70年的卖地收入一年收取，一年内花掉。四是没有房地产税。办个小企业不如买20套房，没有劳动纠纷，没有五险支出，没有找市场的风险，房子的持有成本为零。现在我们的税收是鼓励倒房子，不鼓励创业。土地出让金制度是造成两极分化的一种制度，一方面从农民手中低价把地征过来，另一方面高价卖给房地产开发商。五是土地供应不足。现在中国的地是拿出来种粮食吃饭，还是拿出来盖房子居住，这是一个两难问题。要保住18亿亩耕地就要减少建筑用地，但不提供更多的建筑用地房价就要涨起来，这是一个比较大的矛盾。

到底怎样才能把房价控制下来？房价的年增长速度不能超过老百姓收入的增长速度，否则很多人永远买不起房子。一定要把房价收入比压到7以下，宏观调控主要是看这两个指标。现在难就难在中央要调控物价，而地方要获得财政收入。那要怎么改呢？我的看法是：

首先，不管集体土地，还是国有土地，不管法人手里的土地，还是自然人手里的土地，都平等入市。

其次，延长土地使用年期，让它接近于近似物权或近似产权。按照现有土地制度，等50年、70年使用期到期时，会造成巨大的社会矛盾。比如，一个企业从政府那里花15万买了一亩地，拥有这亩地50年产权，在会计账目上将15万的土地款按50年摊销。但50年后，地价可能还是15万么？按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，企业再使用，必须再进入土地出让程序，再缴纳土地出让金。如果不缴土地出让金，企业就得关闭，实际上这个土地出让金企业是交不起的，于是企业会大规模破产、倒闭。另外，如果50年到期后，企业交不起款，那企业在银行的土地质押贷款怎么办，银行的钱不成坏账了吗？

居民住宅到时候也将面临同样的问题，其实居民现在买的不叫房子，只是使用权，由于是土地开发商交的土地出让金，不可能回过头来再交一次出让金，那么50年或70年后只能自己交，可是这地价会涨，到时候居民能交得起吗？而且这些房子里有一些退休的、失业的、生活困难的人，他们怎么交那么大一笔钱？如果国家强制执行，就会使大量居民流落街头，无家可归。如果国家让居民先暂时住着，那么只能住着，但它将不能抵押贷款、典当、继承。