对当前中国房地产问题的观察与思考（8）

那么，我们要使房价下降或者稳定，就要考虑用什么来替代这个土地财政，土地财政怎么转型。有一种思路是，通过开征房产税来替代土地财政，但按我们目前的观察，现阶段的房产税可以增加地方收入，但还不能替代土地财政，也难以使房价下降。

首先，没有证据表明房产税可以使房价下降。房产税如果税率过高，房地产市场可能崩盘，或者无法推进，受到广大有房者的抵制；如果税率过低，对房价下降可能没啥作用。在很多地方，比如韩国、中国台湾都有物业税，但房价该涨照涨，有段时间涨得还非常快，韩国出台了很多政策都没有起到作用。

其次，房产税替代不了土地财政。从目前的情况看，房产税的财政收入没有办法替代土地财政，即使开征了房产税，土地财政和房产税仍然可能并行的存在。开征房产税还可能遇到一些其他问题，比如房产税的征税成本，它涉及到浩大的产权登记清查和评估工作，会占用大量的人力物力。另外，我国还没有对财产直接征税的先例，是不是会受到纳税人的抵制还没有论证。此外，如果某些地方率先征税，会不会造成高收入者的外迁也是一个问题。当然并不是不需要开征房产税，只是说这未必是降低房价的最好办法。还应看到，开征房产税有利于解决社会公平问题。

我认为现阶段土地财政的作用暂时还没有办法被替代，这是一个现实，目前所能做的不是降低对土地财政的依赖，而是规范土地财政的运作。土地财政如果运作得好，就不一定推高房价，现阶段“低价征用、高价批出”是一种很狭隘的土地财政运作方式。

第五，保障房建设的资金从哪里来的问题。