市场需求是第一位

中国房地产报：近几年，以城市综合体为代表的综合商业形态越来越受到政府和开发商的关注，您认为出现这种趋势主要基于哪些因素？

黄国雄：中国城市化进程加速推动了全国范围内城市对商业地产存在的需求，也是导致开发商纷纷进军商业地产的主要原因。像北京、上海等一线城市都已经出台了建设世界级商贸中心的规划，一般的省会城市也都在争相建设区域性的商贸中心，而三四线城市也都在力求升级改造、扩大城市规模和完善商业配套。各级城市建设步伐的加快和各级地方政府的主导，为商业地产营造了良好的发展环境，这也使开发商看到了商业地产领域的潜力和前景。从盈利能力来说，商业地产比住宅地产更加长期稳定。

中国房地产报：您如何看待现阶段商业地产发展的总体状况？以城市综合体为例，有哪些需要警惕的地方？

黄国雄：商业地产的总体市场前景虽然是比较乐观的，但是确实有部分开发商存在一定的发展误区，这其中面临最大的问题是对于规模化的过度追求，普遍存在商业地产综合体项目越建越大的倾向，很多新项目动辄几十万、上百万平方米的规模，这种势头如果不加以引导容易出现商业地产的泡沫。另一个是模式化过重的问题，在很多城市，开发企业都在规划的城市综合体项目中，存在追求建设速度导致模式雷同的现象，甚至在外观形态、内部设计上的差异化都很小，这样很容易造成千城一面的局面。

中国房地产报：如果说目前的城市综合体热潮中存在一些过度追求规模化、模式化的问题，那您认为应该如何扭转这一情况？

黄国雄：首先，建设城市综合体项目在规划初期就应该先考虑定位问题，符合市场需求是第一位的，要将项目与城市的自身发展有机结合起来，要寻求最贴近市场实际情况、贴近城市居民生活的项目定位，避免盲目求大求全、千城一面。

开发综合体的时候也应该考虑到目前一些城市商业布局的实际情况，在大城市普遍存在高档的大型商业地产项目偏多，而能贴近百姓的社区商业不足的情况。特别是在一些传统住宅区，这类社区形成较早，不仅硬件条件难以改造，而以底商为主的社区商业形态也难以在短时间内大幅度改善商业布局的不足。实际上成功的社区商业，也需要类似综合体这种集多种业态于一身的集约化商业形态。