[今日观察]春季房展:房价真降了吗？（2）

参展商：今年总体从客户总的过来的数量上面，包括质量上面，都有所提高，从今年年初开始到现在，(业绩)稳步的在上升，总体(企业的)未来趋势还是比较乐观的，但是说目前的压力也非常大。

参展商：压力肯定是有的，但是我们的项目，首先我们项目种类比较多，它有那种产权式酒店，也有精装公寓，商业地产，不限购，不限贷，所以说不管是产品还是地段都是比较好的，所以说(调控)影响不大，对于我们(企业)。

与之对应的是，外地开发商热情高涨，海南万宁等一些外地开发商的房展项目更是组团前来，声势浩大。

郑向东(北京市房地产展示交易会组委会副秘书长)：第一个就是国际的(参展公司)去年比较积极，(展位)订的比较早，因为国外他要有一个周期，去年我们秋季(房展会)以后就开始预定展位，这样的话，他(参展商)积极性比较高，把展位订的比较早。

本次展会的海外置业的开发商参展数量也在持续增加。

海外参展商：我现在是第三次(参加展会)了，现在呢，(购房者)他们问的问题已经非常非常专业了，我想，我明年应该会带更多的公司来。

张鸿：目前的房价离购房者还是很远

(《今日观察》评论员)

观望和胶着，谁都不知道未来会怎样。从买房人、参观者的角度来说，可能希望未来房价会下跌，所以迟迟不愿意出手。现场几乎很少能看到有买房者和售楼的人能具体谈到价格，一般都是说多少钱？便宜了吗？位置在什么地方？基本上就关心这些东西，然后拿一堆资料就走了。

如果一个没有去过北京春季房展会的人，他会觉得里边挺热闹的，但是对像我们每一次春季、秋季房展会都去的人来说，就会觉得现在有点冷。但是北京以外的展团已经不少了，原来北京自己有一个厅，现在那个厅里边已经让给很多外地的展团，比如海南的投资性房产，还有国外的，它越来越像一个全球房地产的投资嘉年华，而且今年真的就把这个叫做海外地产嘉年华，也真的有很多老年人去探讨海南的那些房地产，具体的价格、回报等等谈的特别详细。反而北京本地的房子，他们没有那么关注。而且买房子的人说，你这个幅度我在售楼处基本上也是差不多的，而且即使就是你打九八折，九五折，九三折，好象离我还是挺远的。

曹建海：房地产市场后期的小阳春不可能出现

(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

现在的这个房展会看起来，买卖双方就像敌对的双方在观察敌情，搜集情报。过去的房展会实际上是一个交易大会，现在看起来是个展示的平台，搜集对方的信息，都在了解对方的是什么样的心态，是这样一个胶着状态。由于2月份，3月份的成交量在上海，北京呈现了明显回升，开发商现在好象是有了一些底气。对消费者来讲，现在是买房的一个心理上的低潮，所以这个时候的胶着非常明显。

今年的这个房展会跟09年的春季房展会有非常相似的地方，都是交易清淡，大家相互观望。但是09年之后的3月份，很快就是一个小阳春，成交量和价格迅速的在4月份到6月份出现了一个上升的阶段，之后就不可收了。今年的情况是，开发商现在有了一些底气，所以他打的折扣是很小的。开发商的底气可能还是来自前一阶段这个成交量回升了，因为在过去几个月，成交量上收缩是非常大的，甚至环比是收缩的。前段时间出现了上涨，这跟一些开发商促销的力度较大，所以成交量比较大有关系。

我觉得这次跟09年相比，对开发商来讲，我觉得没有什么可指望的，这主要有几点区别。09年的时候，3月份是央企大量介入和扩张的时期，现在是央企房地产业务退出的时期，09年是我们有一揽子的经济刺激计划、经济振兴计划，现在这个时期没有经济振兴计划，我们是把经济速度降下来了，而且是我们把结构调整当成一个发展的主线。还有一个重要的区别，当时对房地产有很多的鼓励的，信贷和税收上的鼓励政策，现在我们是实施的是最严厉的限购，限贷政策，这样三个不同决定了后期的小阳春是不可能出现的。

张鸿：购房者和开发商都在观望

(《今日观察》评论员)

开发商还在撑，我们现在看上市公司陆续出来的一些年报能看到，他们库存在加大，压力很大，他需要继续把库存卖掉，变成现金，因为资金链吃紧。我在现场能看到，也能感受到，开发商还是心存幻想的，他们觉得接下来可能会有宽松一点的货币政策，虽然这个松一点，我们说是结构性的松一点，但是他们会盼着这个会流到房地产市场来。

特别有意思的是，我在现场看到一个去年秋季房展会的一个海外的中介，他来卖美国的房子，他说只要咱们这边调控能控制住，他那边的房子就好卖，因为这个投资需求到他那去了。然后国内的开发商会说，他们那边问价的多吧？那就是刚需，就是投资性需求，一旦稍微有点放松，那些人就会回来，所以他们也因此而有一些信心。所以，就整个上来看，买房的人在看开发商有什么计谋，但开发商其实也在想政策会怎么样。

曹建海：开发商目前还是不想以价换量

(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

现在开发商主要面临的局面就是房子很难卖，出售量很小，所以库存压力越来越大了，所以五百家企业可能它的库存，实际上还包括它的进货，在建工程，进货主要是土地，在建工程和已经形成的商品房，形成可销售的库存，这是期房和现房，这个下来有5万亿元的价值，所以对他们来讲，压力还是非常大的。

因为开发商挣钱主要是靠土地升值的，只要是这个市场一旦能够转热，就是价格一旦回升的话，成交量就会迅速的扩大，所以中国的房地产市场是买涨不买落的，越跌越没人要，很多开发商历史上就是靠的是价格上涨，土地升值来来发的财，挣的钱。现在他们对这个调低价格，就是以价格来换成交量，他们历来没有这种经验，所以也不想这么做，但现在看起来必须这么做。

去库存是否成为房企未来关键词？房价合理回归，你说我说，到底市场，底在哪里？

曹建海：现在的房子是一般人消费不起的

(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

住房的需求基本上一个是投机需求，一个就是消费需求。消费需求在很多国家是主要的，我们叫做刚性需求。实际上只要是价格调整了，你的需求就有变化，那这就不是刚性需求，实际上是一种消费需求。随着价格回落，需求量就会扩大；随着价格上涨，需求量会减少。但是投资需求，特别是投机需求，是越涨越买，因为它主要是为了房子在高价脱手，是预期上涨，所以越涨越买，这时就脱离了基本的一个规律。

如果投机需求被消除了，最后剩的都是消费需求的话，那肯定要受到收入的约束。在国际上，一套房子的价格跟家庭收入的比较就是3到6倍，这是一个常识，这也是个规律，我们目前大概是8到10倍左右。而且如果是一线城市，那大约就是20倍左右。比如在北京买2万块钱一平米的房子，90平米就是180万，而北京2011年的家庭收入不到10万，这样看来房价收入比就是18倍。现在的房子肯定是一般人消费不起的，因为你有60万的首付，那就要贷款120万，用20年的期限来还的话，每个月要还5000块的本金和3000块的利息，而每月的这8000块正好是你全年的总收入。

张鸿：不能光把目标集中在房价的本身