国外开发商如何应对限制性政策
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国外开发商如何应对限制性政策

面对中国经济当前的困难局面,如何通过房地产调控经济或再次成为政策制定者的重要课题。 如果从更为宽阔的视角来观察分析中国房地产市场的现状与未来,我们可以得出什么结论?英国邦瑞地产中华区总裁白兮在接受《华夏时报》记者专访时说,总体来看,未来中国政府刺激房地产的政策不一定是最紧迫的政策突破口。他同时认为,中国房地产市场高利润和迅速的利润增长,不会再有。因为这种状况如果可以继续,这个市场必定是不稳定的,这样未来无论限制性政策和房价的波动都会越来越剧烈。没有任何一个市场参与者希望如此。所以没有任何人有激情创造这样一个快速增长之路。

市场正对未来做出反应

《华夏时报》:在10月份中国内地100个城市的楼市价格实现环比五连涨的基础上,沪深股市房地产板块最近持续走强,大量资金流入,对于出现这种格局的个中原因,你怎么看?

白兮:作为外资房地产开发企业这一方面,我们已经看到了中国房地产市场最新的发展。

目前存在两种声音:一种声音是,一些学者、房地产业者认为,中国房地产调控政策的方向不仅不会变,甚至会像欧美国家政府对本国房地产市场所采取的政策那样长期维持其限制性特征。这种观点不是没有道理。我们看到,过去很多年来,不仅中国房地产市场,包括纽约、伦敦在内欧美主流的房地产市场无一例外地采取了限制性政策。中国的调控也和欧美一样,都是在市场失灵之时,政府对市场进行维护和深度调整的一种应激反应。对此既不应感到意外,也不应感到惊讶。另一种声音是,中国一些主要的房地产开发企业对中国房地产市场下一步的发展以及政策调整有不同预测。现在A股市场房地产板块走强、一些房地产开发企业开始大量囤地,这都与市场预测与政策预测密切相关,都是对政府调控做出的一种反应。

在欧美主要房地产市场,政府一旦实行调控或限制性政策,房地产开发企业几乎无一例外地只会走三条路:第一,进行非本地的房地产市场开发,这对应到中国,就是前往二三线城市房地产市场进行开发,这是一条必走之路。第二,走出去,也就是把鸡蛋放到不同的篮子里,于是我们看到有一些房地产开发商来到了中国,而中国也有一些有远见的开发商开始部署自己的海外战略。第三,由于对政策前景感到不明朗,房地产业对土地市场、股票市场的变动产生很大影响。

面对未来难以准确预知的调控因素,中国的房地产市场,也会毫无例外地出现上述三种情况,这可以理解为是一种很自然的经济规律。与欧美主流房地产市场上的房地产开发企业相比较,中国房地产开发企业还出现了一些创新,包括开发了一些概念性的地产,如养老地产,旅游地产等。这可以理解为面对市场不明朗前景的时候,经济体的一种自身调整。

《华夏时报》:你判断,十八大后中国房地产政策会不会出现重大调整?

白兮:有舆论分析说,如果调控政策改变,房企就会重新回到过去几年的黄金时代。但在我看来,如果政策要发生变化,并不会基于政府换届的因素。观察欧美市场可以看到,虽然政府换届的频繁程度比中国要高得多,但政府对房地产市场的限制性政策并未随之发生什么变化。所以,市场参与者与其把业绩的增长放在对宽松政策的依靠上,不如在现有政策环境下,设法努力增强自身的竞争力,因为这会显得更实在一些。依据欧美房地产市场数十年的发展历程,个人觉得如果中国房地产行业未来要真正实现稳定发展的十年,就应该看到限制性政策的积极的一面。

英国房地产的限制性政策

《华夏时报》:我们看到,一方面由于地方财政严重依赖土地出让所得,许多地方官员们现在都急于给房地产市场升温,不断推出放松措施;另一方面多个城市的住房销售正在回升。这是否预示着明年房地产市场或将复苏?

白兮:目前中国房地产市场与其未来应有的地位相比,还存在差距。无论是否有政策的压力或限制,这个市场的规模未来数十年还有很大的空间。这首先是因为中国的城镇化趋势,将导致出现巨大的需求空间。很多地方政府基于对土地收入的需求,对当地市场给出了放松性政策,欧美市场也曾存在这种状况。但长远来看,地方政府采取创新型策略更为有效。

英国政府对房地产市场已经实行了长达15年的限制性政策,其规模和严厉程度都比中国高许多,既限制房地产业发展,也限制购房需求的增长。但为什么仍有很多大型房地产企业以英国为总部在继续发展?就是因为英国在中央政府采取限制性政策的同时,地方政府往往对行业或市场采取一些创新型政策。这些政策不是对土地放松,而是对新的购买者给予鼓励。比如在伦敦,首次购买新建住宅用于自住的购房者只需支付全部房价的5%,就可以从参与政府该项计划的银行以便捷的方式获得剩余95%的贷款,从而拥有一套属于自己的住房。但与此同时,英国政府也规定,凡购房金额超过200万英镑,无论是购买一套住房还是几套住房,政府对购房者都实行重税,税率远高于购房的资本成本,从而严格限制了炒房牟利的机会。由此来看,压力巨大的限制性政策环境下,创新型的鼓励政策优势明显。

中国房地产市场只用20多年的发展就超越了西方200年的发展,很多大城市的房地产市场规模,已经超过了伦敦和纽约,在全球数一数二。因此,尽管面对现在的限制性政策以及充满对政策变化的期待,其实并不应感到意外。因为这些问题西方都曾遇到过。未来政策究竟是放松还是不放松?从发展规律来看,限制性政策并非特殊性政策,而可能是一种常态,因为,很可能明年政策宽松点,后年又紧了。在此情形下,房企应该考虑的问题是,究竟采取什么方法才能持续赢得投资者支持。  

“亲房地产”导致房价稳定

《华夏时报》:所谓“去房地产化”或许并无现实的基础,由此来看今后中国房价还会大跌大涨吗?

白兮:如果试图在经济上“去房地产化”,从此让房价与经济不再挂钩,这基本上并无现实的可能。没有一种成熟的市场经济会与房地产业相脱离。伦敦在获得2012年奥运会主办权之后首先想到的,就是用房地产业自身的经济规律来刺激整个经济和整个城市的发展。这种政治判断,导致伦敦东区从2009年开始直到2012年经历了一个大开发。伦敦通过这种“亲房地产化”,使一个原本深深卷入欧洲金融危机的英国,得以在这场危机中保持相对稳定和安全。房价的稳定并不有赖于“去房地产化”,而是有赖于房地产业在整个经济中的准确定位。伦敦的房价在近年并没有出现明显变化,而是更稳定了。虽然也有热钱的进入,但“亲房地产”的政策导致市场规模比例扩大很多,所以热钱对经济和对房价的影响并不大。

地方政府所采取的刺激性政策措施,不是基于破坏中央政府现有的限制性政策,现在英国的限制性政策比以前更严了。在金融危机的影响下,不仅仅是欧洲的购房者,英国本地的购买者也没有足够的钱支付购房费用。所以伦敦刚刚实行的首次购房者首付5%的政策,就是为了让大部分购房者能够买得起房子。没有这个政策之前,开发企业最担心的不是房子建得不好,也不是房子的升值潜力不大,或没有需求,而是老百姓很难从银行贷到款。因此,伦敦当地政府采取的降低首付款比例的刺激政策,并不是政府强制性降低,而是采取政府补贴,购房者延后支付的方法,这既符合市场规律,又满足了购房者期待。但即使这样,由于很多银行认为购房者收入并不能满足贷款抵押的要求,这一政策未来的实施效果很难预料,但刺激购买的效果已经非常明显。

地方政府的政策鼓励如果能够多样化,能够真正鼓励到市场消费的源头,使得市场的环境好了,收入预期更高了,这可能更有利于市场竞争者进入市场。我们更希望政府采取稳定的政策,只有稳定的政策才能带来更多实际的长期的收益,不稳定政策带来的是短暂的收益。

明年市场变化的重要信号

《华夏时报》:你预测明年中国经济中房地产业将发挥怎样的作用?

白兮:我看到的事实是,中国房地产市场的参与者,所有的房企,几乎无一例外地对政策的失望和观望程度,都特别高。这导致的结果,是企业的管理面临危机,是资金流的断裂。

但中国房企现在发生了一个很微妙的变化:以前以打本地牌为强项,都声称对本地市场有多么熟悉,这对房企的市值和对投资者的影响确实都特别大。但现在,在最近的一两个月,中国的房企开始讨论的,不再是养老地产,也不再是旅游地产,而是如何走出去,如何国际化的问题。这是过去从来没有发生过的状况。尽管在2009年和2010年的时候,中国房企挣得盆满钵满,却没有人谈走出去的想法,而是谈如何在本地开发更多的项目和囤更多的地。

从今年下半年开始,中国房企更多地讨论到了如何走出去的问题,这可能会影响到房地产业明年在中国经济中可能产生的作用。不仅房企本身在谋变,这个行业也在谋变,这一趋势可能为明年的整个经济走势,带来新的增长点。

现在大家都在谋变,很多分析人士希望有一个轰动的政策变化的局面出现,但如果从房企本身发展的规律来看,冀望于政策的变化,不如冀望于房企自身产品的变化。所以,我们看到中国房企不约而同地采取变化性的策略:有些房企以前以主流城市为主打产品推广路线,现在变化为以地方城镇化趋势为主要推广路线;有些房企从主打住宅地产,变成为主打商业地产;有些房企从单纯的卖,变成考虑如何持有和运营,有些房企从主打国内中产阶层楼盘或商业地产,变成为在海外进行合作投资和探索并购之路。

上述变化,可能会成为明年市场变化的重要信号。明年中国房地产行业会有更多发展,中国房地产市场规模不会因为任何政策变化而缩小,而是潜力巨大。明年中国房地产市场的一些参与者可能会成为跨国的房地产开发企业,中国市场现在已经具备了这个条件,就是有些中国房地产开发企业已经发展到了非走国际化路线不可的规模。

未来高利润增长不会再有

《华夏时报》:无论期待政策变化还是自身谋变,都会担心出现更多市场风险,现在来看,是否可以认为政策放宽未必完全不可能,进一步紧缩却是根本不可能?

白兮:政策的紧缩与放宽,其实只是针对了房地产市场的20%,那就是住宅地产。过去20年内,无论在紧缩还是宽松的政策条件下,这20%的情况没有发生变化,住宅地产的宏观规模始终都占整个房地产市场的20%到25%之间。20年了居然没有发生什么变化,就表明在未来20年内,无论采取紧缩还是宽松的政策,住宅地产的规模决定了它不会成为中国整个房地产行业的主流。市场的主流是工业地产和商业地产,但它们往往被政策忽略掉。

由此来看,虽然目前中国经济增长的压力很大,但压力并不来自于房地产,即使采取了宽松的刺激性政策,甚至于完全取消各种限制性政策,住宅地产的规模,也不会超过30%,这意味着住宅地产在整个国民经济的GDP增长中始终保持着稳定的发展。所以,现在的政策,并不是为了GDP的增长,而是为了保持市场的长期稳定发展。真正影响GDP增长的,是中国的贸易。过去在欧美超市,除了食物不是中国制造,其他产品90%以上都是中国制造。但现在,情况很难预料。总体来看,未来中国政府刺激房地产的政策不一定是最紧迫的政策突破口。未来中国房地产市场高利润和迅速的利润增长,不会再有。因为这种状况如果可以继续,这个市场必定是不稳定的,这样未来无论限制性政策和房价的波动都会越来越剧烈。没有任何一个市场参与者希望如此。所以没有任何人有激情创造这样一个快速增长之路。

责任编辑:单梦竹校对:总编室最后修改:
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