柴效武：以房养老有多种实现形式

【编者按】2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使得“以房养老”成为舆论关注的焦点。“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。消息一公开，立即引发社会各界大讨论。不少网友指出，上海以房养老提出多年，但仅有6例成功，因此推断以房养老在中国行不通。光明网记者就以房养老在上海试点推行的具体情况及当前提出以房养老的可行性等问题采访了浙江大学经济学院柴效武教授。

“售后回租”式以房养老，让老年人首先丧失住房产权是上海试点失败的原因之一

光明网：请柴教授介绍一下上海试点以房养老的运行情况。

柴效武：2008年10月，上海市住房公积金管理中心推出“以房自助养老”方案，该方案具体如下：针对65岁以上的老年人，他们可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；该房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心；其他费用均由公积金管理中心交付。

“上海模式”的核心是老年人首先将住房产权出售给管理中心，重新租回，可以称为售后回租式的以房养老。公积金中心购买老年人的房产，然后返租。考虑到租金总量不可能超出售价，差价部分由老人支配。这样把老年人的房产变成了“活钱”，而老年人有生之年的居住权则不受影响；房屋产权归公积金管理中心，完整权益在老人去世后即可获得。

如李先生夫妇家住在静安区康定路，李先生今年65岁、配偶62岁；在退休之前，李先生夫妇的一个月收入为6000元，李先生夫妇每月领取的养老金为3500元。李先生夫妇想通过“以房养老”改善晚年生活，于是可以考虑将自己面积70平方米、总价120万的房子卖给公积金管理中心；同时按照市场标准，该套房子每月租金为2500元。

根据2006年上海市人口平均期望寿命已达80.97岁的标准测算，李先生夫妇和公积金管理中心签订了长达20年返租协议，获得该房屋20年使用权。这样李先生在买房同时向公积金管理中心交纳租金60万元；物业价值为120万元，剩余60万现金就由李先生夫妇所得。退休后两个人原本每个月只能领取3500元的退休金，生活质量明显下降；通过“以房养老”把自己的房屋卖给相关机构，获得60万元现金，哪怕平摊到20年每个月也有2500元，这样他们的生活质量也就不会降低。20年后，老夫妻仍有优先权，可以续签租约。

2011年11月，上海《新闻晨报》报道：上海市公积金管理中心前几年试点推出的“以房自助养老”方案咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已悄然停止。上海市公积金管理中心工作人员表示，目前该试点并无恢复。

光明网：上海试点失败的原因是什么？

柴效武：老年人对住房的产权甚为关心，这种方案使得老年人对住房的产权首先丧失，大家无法接受，子女也坚决反对。再者，在房价持续快速上升的时代，这种产权出售是最为不利的。当时，每平方米房产尚在万元级，目前已经达到三四万元之多。很多老人虽然对此消息十分关注，但真正参与者却只能以个位数计算。此外，管理中心一次性付给老年人众多的钱财，老人存在能否理财及是否理得好的问题。如若干年后款项全部花销完毕，未来生活就难以打发。