柴效武：以房养老有多种实现形式（2）

以房养老可推出多种简易操作的实现形式

光明网：当前国家再次提出以房养老，应如何操作才能避免先前的不足，使以房养老落到实处？

柴效武：如果将以房养老作为一项政策来提，即倒按揭式的以房养老，这是状况最为复杂，运作最为麻烦、关联面众多的一种以房养老模式。需要相关政策的多方支持，如财税的贴息优惠、可能出现经营亏损时的政府兜底等，这在一项新兴业务初始推出时很难设想的。还需要相关联的多个部门的沟通协调，搞好具体的运作，并非某个保险公司、银行就可以单独推出此项业务。

但如果推出各种简易操作的以房养老模式，再加上养老基地、异地养老的配合，政府和相关联的部门再给予有力的宣传倡导，优惠支持，情况可能会好得多。老年人自身就可以解放思想，开动脑筋，积极参与了。我们追求的是实际效果，而非单纯形式。只要能够用住房价值的转换达到养老保障的目标，就可以了，不必要单纯追求所谓的形式。

光明网：以房养老可行性在哪里，具体如何操作？如果我的房子估价200万，但万一我签了协一年后就过世了怎么办？

柴效武：倒按揭业务在实施中，老年人的存活余命是个重要因素。如某老人现年60岁，根据寿险公司根据大数定理计算的生命表，预期可存活余命为18.39年。实际业务运作中，老人的存活寿命可能大于或小于这一结果，却很少会直接等同于这一数据。如存活余命不足这一年限时，可以计算整个贷款期间获取的贷款本息，向机构归还这笔款项，然后将抵押房产全部赎回。或者将该住宅出售，用出售得到的款项归还贷款本息。至于说老人签了协议一年后就过世了 ，这笔房产是否就全部由寿险公司全部收回呢？并非如此。老人的家属只要将这一年内的贷款本息全部归还公司，这笔业务就了结了。不会出现某一方特别吃亏、某一方特别占便宜的事项。

实际存活年限超出预期年限时，机构开办本项业务将会发生某些亏损，这时可以采取的办法有：一是由政府兜底包赔机构为此造成的损失；二是由老人的儿女兜底包赔机构为此造成的损失（当然，老人存活寿命较短时的房产收益，也由老人的儿女享有）；三是老年人事先缴纳一笔长寿风险金，以应对这种可能出现的事项。不论采取何种方式，都需要事先在贷款协议中加以明文规定。由儿女兜底者，儿女也应当在贷款协议中签字认证。

并非所有的房子都可用来以房养老，需要相当的资格和条件

光明网：什么样的房子可以用来以房养老？

柴效武：什么样的房子可以用来养老是大家很关心的。我们认为，将住房视为养老保障的工具时，需要有相当的资格和条件，并非所有的住房都可以达到这一目的。

首先是住房应具备一定的价值，作为养老保障用的住房，必须具备有一定的价值，比如总价在20万元及以上等。数值得出的缘由，是综合考虑老年人的余命、利率标准、养老金状况、当地生活费用标准等。如某人现年60岁，每个月可以领取养老金1600元，日常生活甚是困苦，现拥有住房价值40万元，预计某人余命尚有20年，如贴现率为4%，扣除提前支取款项应当贴付的贷款利息，以给付系数60%计算，每年可从住房的变现中得到6000元，每个月1000元。作为一个低收入者而言，相当于每个月领取养老金的大半，对养老生活颇有助益。如该住房是面积小、质量差、破烂不堪，很不值价，就无法作为养老保障的手段。即使勉强为之，也是无济于事，且开办这一业务的一次性费用颇高，很不合算。

其他要求还包括住户必须对住房拥有完全产权、该住房已经归还全部贷款、该住房必须能长期存留等。房产养老是个长期事项，业务开办后，短则数年，长则数十年的长时期运作中，难免会发生城市规划变更、住宅拆除重建等种种变迁事项。金融机构倒按揭的业务开办中，为减弱其间蕴含的不确定性和交易成本，那些濒临拆迁、“朝不保夕”的住房，正如“泥菩萨过河”，自身尚且不保，焉能保障他人，是无法作为养老保障对象的。对于可能引入拆迁范围内的住房，对坐落于老城区、旧街道的住房，同样不能将其列入收购扶养计划。

最后，就是住房应便于流通变现。不易流通变现的住房，很难纳入业务开办机构住房收购的范围。业务开办机构长期源源不断地向住户支付款项，是为了取得签约购买的住房，但机构的终极目标并不在于住房本身，而是要将购进的住房通过出租出借等各种形式的营运来获取利润。倘若购进的住房居处偏远落后地区，经济不发达，住房不易于变现，即使能够变现，其价值也很低，这就使业务开办机构背上了一大包袱。（光明网记者宋雅娟采访整理）

【嘉宾简介】柴效武，男，1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院（现为西安交通大学），1988年毕业于上海复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，1999年晋升教授，现任教于浙江大学经济学院。主要研究方向为教育经济、家庭经济、会计财务、金融投资等。

柴效武教授从2001年起开始研究“以房养老”问题，曾提出“60岁前人养房，60岁后房养人”、“第三个老太太以房养老”、“打造养老基地，建设养老天堂”等观点，得到了较大的社会反响。 目前主要研究方向为以房养老、反向抵押贷款、基地养老和个人金融理财。著有《“以房养老”研究系列丛书》（共7本，230余万字）、《现代家庭经济生活知识大全》、《家庭金融理论与实务》、《个人金融理财理论与实务》等专著，出版各类教材、读物10余部，在中央及省级各类刊物上发表论文100余篇。主持完成国家和省市的社科基金项目，教育部项目和地方合作课题共10余项。被公认为是国内对“以房养老”课题研究最全面的经济学家。