“以房养老”的国外遇冷与中国胎动（2）

国外以房养老的经验与发展趋势

随着老龄化的加剧，欧美发达国家住房反向抵押贷款产品自上世纪90年代以来发展迅速，相继推出了住房反向抵押贷款计划，以缓解“房子富翁、现金穷人”现象，为减少老年贫困做出了一定贡献。按照OECD在2013年的统计，2007年，欧盟各国共签署了45238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值33.1亿欧元，但也仅占欧盟所有抵押贷款数量的0.1%而已，其中奥地利在2005到2011年间住房反向抵押贷款增加了一倍。新西兰2006年有4500例，比上年增加了一倍。美国数量虽然最多，但从2009年的115000例下降到2011年的72000例，历史上全部数量合计约58.2万例。

据美国金融消费者保护局2012年6月向国会提交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人全部资产的55%是房产，住房反向抵押贷款发展因而具有一定现实基础，只要62岁以上、拥有自有产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款，该贷款由联邦住房与城市发展部（HUD）支持的吉利美（GinnieMae）、房地美（FreddieMac）、房利美（FannieMae）等机构提供担保。

根据2010年的《多德·弗兰克法案》，所有住房反向抵押贷款者受金融消费者保护局的保护。根据2008年的《住房与经济复兴法案》，HUD公布的2014年度予以担保的住房反向抵押贷款最高额度为$625,500，而此前仅$417,000。根据年龄、利率的不同，老人能够获得房屋评估价值51%-77%的贷款。在2011财年，高达73%以上的申请人在70岁以下，比2008年增加了30%，69%的申请人是一次性获得贷款，其余31%获得的是循环信用额度贷款，几乎没有人采取年金的形式按月领取，且多数申请人并不使用这些资金补充养老，而是用于支付此前的其他债务，或者归还另外房屋的按揭。

根据大都会人寿（MetLife）与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的反向抵押贷款者贷款用途调查（可多项选择）中，约73%的被调查者是用于归还其他按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了提高生活质量，21%是为了应对不时之需。

一个令人不安的现实是：仅2012年2月，就有高达9.4%的反向抵押贷款者出现了因欠税或者欠保险费而丧失抵押权的情况，且这一比例还在上升。此外，反向抵押贷款者在去世或者搬家的时候，其配偶、同住的儿孙面临失去房屋或者不得不搬家的风险，金融消费者保护局将密切关注由此而带来的金融风险。

由此可见，欧美发达国家的反向抵押贷款实际上已经越来越成为一个金融创新产品，主要是解决老年人的债务问题，即使用于养老也是锦上添花，与最初以房养老按月领取养老金的模式渐行渐远。欧美以房养老的现实对中国未来以房养老的制度设计具有一定参考价值。

中国特色的以房养老：必须考虑的问题

从发达国家几十年的住房反向抵押贷款历程来看，以房养老只是“小众产品”，相当于一款面向老人的金融创新产品，一直也没有成为养老保险的主体，中国将来也不例外。基于国外的经验和中国数千年家产传后的传统，未来中国特色的以房养老应当注意以下几个方面：

一是以房养老的主体，必须贯彻完全自愿、尊重老人需求的原则。《老年人权益保护法》规定：“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系”，老年人有对自己房屋完全的处置权，不管是失独家庭、孤寡老人、老年贫困者，还是其他任何有以房养老需求的老年人，金融企业以房养老产品设计、政府相关部门的监管都应当贯彻尊重老人意愿的基本原则。

二是根据实际情况选择以房养老的承办机构。银行经营的主要是固定期限类产品，具有住房抵押贷款的长期经验，美国反向抵押贷款中大部分都是一次性获得现金，在中国以房养老中同样的需求可以由银行承办。保险业的寿险产品大都是不固定期限，这与以房养老模式“与生命等长”的业务要求更加吻合，如果老人希望以每月获得养老金的方式以房养老，则保险公司强大的精算能力和长期保障的性质更符合老人的需求。

三是充分发挥政府在以房养老中的作用。保监会的《征求意见稿》提出将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度，是政府监管该行业的良好开端。借鉴美国金融消费者保护局为住房反向抵押贷款者提供保护、HUD支持机构为贷款提供担保的做法，未来应当由中国的中央政府主管部门——保监会、住房和城乡建设部联合出台住房反向抵押贷款相关担保与金融消费者保护的法规、规章，确保老年人在以房养老中的权益不受侵害。