“以房养老”的国外遇冷与中国胎动

近期，保监会的一纸征求意见稿——《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》预示着“以房养老”中国胎动，业界关注持续升温。

“以房养老”是一种金融创新产品，指老年人以拥有完全产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，以取得贷款用于补充养老，老人继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；此后，银行或保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。由于其现金流与传统的购房抵押贷款相反，又被称为“反向抵押贷款”或“倒按揭”。

中国特色的“以房养老”在整个养老保险体系中将扮演什么样的角色？国外以房养老是如何开展的？中国未来以房养老中需要注意什么？这些问题都需要前瞻性的思考。

“以房养老”在整个养老保险体系中的作用

养老问题近年来成为社会公众议论的焦点问题之一，从计划经济时代的单位养老，到市场经济时代的个人、单位共同负担，总体来看是个人越来越要为自己养老负更大的责任。那么“以房养老”是不是政府在推脱责任呢？它在养老保险体系中能够起到什么样的作用呢？

按照世界银行推荐的养老保险“三支柱”或者“五支柱”体系，第一支柱都是基本养老保险，由政府承担；第二支柱都是个人和雇主共同缴费，计入个人账户。以房养老最多只能归入第三支柱，即类似寿险这样的个人自愿养老保险，是少数人的自愿行为。

1961年美国缅因州出现了第一例住房反向抵押贷款产品，此后，其他一些发达国家也相继开始试水以房养老。有学者通过测定反向抵押贷款支付中位数对特定老年群体收入影响的显著性、房产价值与收入之间差额等统计数据发现，作为一种自愿养老产品，仅约10%的符合条件的65岁以上老人有可能参加住房反向抵押贷款。

美国马萨诸塞州2001年针对老年人的抽样调查表明：大部分老人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择进行住房反向抵押贷款。而美国金融消费者保护局2012年6月向国会提交的报告表明：在全美符合申请住房反向抵押贷款条件的约2400万人中，仅有2%-3%提出申请，平均每年申请者仅约7万例，到2011年11月共有58.2万例申请者，而同期其他类型的房屋抵押贷款申请超过了6700万例。由此可见，住房反向抵押贷款只是少数老人以房养老的自愿选择，并不是普遍现象。

在中国，对广大的民众而言，基于家产传后的传统观念，房屋留给儿孙已经有数千年的传统，不能也不应成为养老的主体工具。以房养老真正的需求者可能是孤寡老人、近年来出现的数百万个“失独家庭”以及部分老年贫困者。特别是失独者作为国家独生子女政策30多年的牺牲品，单靠微薄的政府补助不足以慰藉他们的生活和心灵，如果“失独家庭”及孤寡老人这些社会的弱势群体有以房养老的需求，政府应当支持，并在税收、交易费用等方面给予他们更多的优惠和帮助。

基于此，未来在中国的养老保险体系中，以房养老只是少数人锦上添花的补充养老，不能也不应成为养老保险的主体，养老保险的主体还是政府主导的第一支柱基本养老、雇主和雇员共同缴费的第二支柱企业年金、职业年金。