【案例】“房贷还清算首套”应该如何看待（3）

财经观察

房贷放开楼市能否逆转？

今年以来，全国房地产市场整体进入下行周期，包括一线城市在内的不少城市楼市萎靡，成交量缩价跌现象明显。在此背景下，自二季度末起，政府“救市”举措频出，这其中包括央行及银监局于二季度末针对首套房贷的两次鼓励性质的表态以及二三线城市限购政策的逐渐放松。

链家地产市场研究部张旭认为，若此次传闻属实，并且能够顺利执行，则对楼市的影响要明显大于限购的松绑。“首套房八五折利率优惠的大规模出现对于市场从低谷中恢复具有明显拉动作用；另一方面，从‘认房认贷’到‘认房不认贷’的转变对于撬动市场需求也具有积极意义。”

张大伟指出，46个限购城市，40个已经松绑限购，但作用非常有限，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。从全国范围看，限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一关键因素。

财经账本

限贷放松400万房产首付能减半

按现在“认房又认贷”的标准，即使把原来的房子卖出，也只能适用二套房贷的利率，要在基准利率基础上上浮10%，首付需要达到60%。今后若改成“认房不认贷”，就可以按首套房贷计算，享受基准利率，首付只要30%。

对改善型人群来说，首付的大幅降低使换大房的心愿更容易实现。比如，同样是买一处总价400万元的房子，按首套房认定，只要交120万元首付，可贷款280万元，而按二套房认定，首付需要240万元，足足多出一倍，对普通家庭来讲，找钱的压力不小。

如果都是20年贷款200万元的话，按首套房认定，享受6.55%的基准利率，每月月供14970元，累计支付利息159.3万元；而按二套房认定，利率为7.205%，每月月供15753元，累计支付利息大约178万元。

松绑房贷未必是楼市良机

从22日下午开始至今，不断有媒体或通过微博私信微信或通过电话等方式询问对“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”传闻的看法。笔者也从多个渠道探听，但始终无果，都不置可否。

我们姑且不去纠缠此消息的真伪。假如此消息属实，确是房地产调控政策的重大改变，其带来的影响也是巨大的。依笔者看，在各地政府闲不住的手染指楼市情况下，特别是取消限购、财政补贴购房等怪招迭出情况下，房地产低迷状况愈加严重，房价继续我行我素走低，一个最为关键的因素就是掐住房地产脖子的货币信贷政策始终没有松懈。虽然地方政府想在房贷政策上动怪脑筋，但是，房贷政策最为权威的主管部门央行和银监会不发声，地方政府只能是干瞪眼干着急。可以说，如果传闻是真，抑制投机投资性需求的差异化房贷政策将被放水。“只要房贷余额还清都算首套房”，客观上将起到给投机投资松绑的作用。

如果调整为认贷不认房，那么，就给投资投机炒房提供了机会，比如：无论有几套房只要没有贷款，都可以继续利用贷款筹资购房，然后卖掉后还清贷款，再次贷款买房，循环往复投机炒房。这需要决策者慎重考虑决策。突然动议调整房贷政策，说明在8月份房地产低迷、交易量继续下降、房价继续走低的基础上，9月份数据可能更加不容乐观。房地产的低迷状况可能对经济增速造成影响，逼迫决策层不得不松绑房贷，遏制房价继续下滑。房贷政策是楼市调控最为重要的政策。任何改变和调整都牵一发而动全身。

不过，放水货币信贷救助房地产只能使得房地产泡沫被越吹越大，房地产金融风险越来越高。最后可能反而累及中国经济。决策层一定要慎重思考将旨在抑制投资投机需求、支持自住型住房需求的差异化房贷政策调整为客观上宽容投资投机需求的巨大危害性。

从市场机制已经在房地产领域发挥着不可阻挡作用来看，纵然放松房贷政策，也不是想救就能救的。可能出现适得其反的结果，正如此前放松限购政策时一样给市场预期释放出楼市低迷程度比表面表象严重得多的信息，这次动议松绑限贷政策释放出楼市可能恶化的市场信号。在这种市场心理下，自住型需求可能更加谨慎，更加不敢于出手，更加等待更低价位；投资性投机性需求也许会更不敢出手购买，甚至趁机出售手中积压的存量房。这必将促使低迷的楼市更加低迷。绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。

在上述市场预期驱使下，即使房贷政策调整为“只要房贷余额还清都算首套房”，银行出于房地产市场整体风险考虑，也不会盲目开闸放水放贷，利率也不会优惠到哪里去。商业银行也许与购房需求心理预期一样会更加谨慎，更加惧怕整体性楼市风险来临。

自住型、改善型住房需求者应该密切观察央行和银监会在房贷政策上的权威消息发布，绝不能轻信媒体传闻炒作就匆忙出手购买。笔者分析，即使是房贷真的松绑松动，也只能预示着楼市形势不容乐观。出手购买同样要谨慎。总之，盲目松绑房贷是饮鸩止渴，或适得其反。