【案例】“房贷还清算首套”应该如何看待（4）

政府当谨慎对待首套房认定放松

2014年年初，中国房地产市场便唱衰声四起，市场普遍对房地产市场的走势表示悲观。据国家统计局公布的8月份70个大中城市住宅销售价格显示，新建商品住宅价格与7月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市只有厦门。面对逐渐趋冷的房地产市场，中央政府与地方政府的态度表现出巨大的落差。

一方面，中央政府依然将经济改革置于经济刺激的政策选择之上，仅通过定向降准等措施对经济进行微刺激，央行仍然在避免采用“强刺激”或出台全面宽松政策，这样就使得房地产市场的信贷约束条件始终没有得到放松。另一方面，地方政府则完全不同于中央政府，各地的地方政府密切关注房地产市场的走势，并在房地产市场刚一示弱时，便迅速通过取消限购政策为房地产救市铺平道路，全国取消限购的城市截止九月已经达到达40个。

在宽松货币政策遥遥无期，限购政策施行后房价下降的颓势并没有因此发生改变，取消限购政策取得的效果微乎其微。这说明目前对房地产市场复苏或者企稳最大的约束并不在于对购买的硬性约束，而在于信贷约束。面临这样的矛盾，地方政府缺乏对于货币政策的最终决定权，因此也决定了未来房地产市场走势仍然掌控在中央政府手中。但是这并没有改变地方政府对于房地产市场回温的期待，这就出现了对于首套房的重新界定，地方政府期待以政策的界定权着手对于房地产所面临的信贷约束进行改善。

八月份工农中建四大行信贷增速均出现较大的回落，银行对于贷款趋向谨慎态度，处于“大客户做不了，小客户不想做”的状态。此次对于首套房的放松政策将曾申请购房贷款的，只要贷款偿清，继续申请贷款购房仍可按首套房贷认定。这样的政策调整符合银行信贷业务的核心，并未担负贷款压力的购房者可谓安全性较高的市场参与者，这样采用市场歧视的做法将有效降低这些潜在购房者的购房需求，从而拉动银行信贷。因此，有关银行普遍推行的传言也并不是空穴来风，银行确实有很大的动机来推动这一政策。

但这一政策也并不是完全没有风险性与危害性。一方面，目前房价的小幅回落仍然在可以接受的范围内，很多城市房价的调整也呈现分线的特征，目前的回落只是房价回归合理并逐步形成多层次房地产市场的过程，地方政府并不应对此过于敏感，而急于出台相关的房地产救市政策。另一方面，对首套房认定的放松有违社会公平。首套房政策的初衷在于满足对于房产最为迫切的刚性需求用户，从而维护社会的和谐与稳定。但首套房条件放松后，已经购有房产又没有贷款在身的购房者往往是高收入者，对于高收入者购入多套房产给予房贷优惠成为这项政策的最终实质性内容，高收入者也成为这项政策的最终受惠者。

综合来看，在货币政策放松之前，其他小范围的政策调节对于房地产市场的走势并起不到决定性的作用，而这些政策却将带来一些不可避免的社会问题。因此，地方政府应当谨慎对待首套房认定放松的政策选择。地方政府应当正视目前房地产市场的调整过程，避免对于市场的过度干预，而让房地产市场更加依赖于市场的调节。

【启示与思考】

面对持续转冷、库存高企的楼市，许多市场分析人士不由地把矛头对准限贷政策，认为楼市的量价变化与信贷政策的松紧紧密相关，而之前银行基于自身的盈利和风险考量，对相关房地产信贷还是持较为谨慎的态度。不久前，知名开发商华远地产董事长任志强就在演讲中“炮轰”银行，称房地产是为银行“打工”。不少评论认为，任“大炮”把舆论的“风口浪尖”指向紧绷房贷金融机构，说的是银行业利润畸高，实则是“隔山打牛”地利用舆论倒逼银行放松房地产信贷。不少市场分析人士称，放松“首套房”认定标准，推行房贷还清可享受首套房优惠政策，有助于当前“冻住”的楼市回暖。

那么，楼市限购、限贷两条“缰绳”都松绑，这就意味着房市就会马上飞吗？

笔者认为，当前楼市已经进入了一个较为深度的调整期，即使是放松原来的限购、限贷“双限缰绳”，但也只能使得楼市调整的速度放缓，并不能从根本上改变市场的运行轨迹。

表面上看，当前楼市低迷现象主要存在“两高”的突出问题——高房价、高库存，实则还有许多更深层次的因素在起作用。

有价无市，成交量下滑，对于大多数房企来说是个致命难题。房企担忧“以价换量”有多重顾虑，此中有担心老客户“争吵”、地方政府“干预”等因素，也与房企自身“守株待兔”的凝重对耗心态有关。关键是你把房价抬住、死扛，客户入市热情一旦不高，你的库存量就难以有效消化，资金肯定盘活不起来。即使有开发商加大营销策略来鼓励客户来看房，可没有入市意愿，再多的熙熙攘攘“看房客”也没有实质效果。

无论是一线城市，还是二、三、四线，当前楼市最大的症结就是“去存量”。无论是地方解开房产“限购令”，还是敦促四大行宽松“限贷”，其最大的目的都是要“剑指”楼市的“成交量”。那么，尽管有地方政府不断的“救市”政策加持，眼下的房地产“去存量”压力为什么会那么大呢？放松房地产信贷一定能真正挽救当下楼市低迷状态吗？

我们正在进行的全面深化改革，其主要目的还是意在为打造中国经济“升级版”打造“红利”环境，加快结构调整与转型升级、转变经济发展方式、增添民众福祉，其必将要围绕着实体经济而展开。房地产业是国民经济的一大重要支柱，但那种过分依赖地产开发投资、过度依赖“土地财政”的发展模式肯定是难以为继的。另外，随着新一轮土地政策改革、财税及金融改革等不断深入、以及不动产登记、推房产税等政策推进，加上反腐败的持续高压态势，还有普通老百姓盼着“合理房价”的热切心结，中国房地产行业都有一个需要回归理性的发展形态要求。

另外，房地产市场也有它自己的市场运行规律在起作用。经过一二十年的行业“大发展”，尤其是近十年的热度开发，千千万万人已经基本上实现了“有房住”的愿望。目前全国各地那些过度开发出来的楼市存量，与那些真正的刚需相比，是供大于求还是跟不上需求呢？这个问题疑问应该不大吧！近来央行有调查报告称，超三成居民认为目前房价“可以接受”，那么翻过来看，是不是也说明有近七成居民认为是“不可以接受”的？当前房企库存不断高企，与高房价不无关系，刚需一族即使想买，但也相当多买不起呀！此外，在高企的房价面前，楼市“高库存”与当下的投资、投机需求迅速冷却有着很大关系，加上打击“影子银行”、规范金融管理力度加大等因素，地产也有合理回归的强大“牵引力”。

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