高聚辉：当前住房市场现状分析与前景展望（2）

2.当前市场供求关系与需求构成变化情况

从市场供求来看，自住房制度改革以来，随着住房需求逐步释放，再加上城镇化进程的推进，城镇住房需求较为旺盛，住房供求矛盾较为突出，特别是2003年起，房价出现持续快速上涨。

2010年起，随着保障房建设的提速，市场供求有所缓解。但由于人们对房价的上涨预期强烈，投资性购房比重较高，市场供求依然表现为虚热。2011年，为抑制房价过快上涨，全国共47个城市开始执行住房限购政策，投资性购房需求被有效抑制。但房价上涨预期依然强烈，市场供求关系依然较为紧张，甚至在2013年，北上广深等一线城市房价涨幅超过20%。2014年，住房市场供求关系悄然较变。随着住房信贷政策的收紧，房屋销售突然遇冷，市场供求关系发生逆转，出现明显的供过于求。很多人都认为，2014年是中国房地产市场的一个重要转折点。

然而，通过对相关数据的分析，我们发现，实际上，住房市场供求关系的真正转折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的销售率出现持续下降， 2014年商品住宅销售率创2005年以来新低，仅为74%。而且，自2012年起，商品住宅的销售率就开始低于2008年金融危机时的水平，这表明，市场供求关系在2012年已经在悄然改变，只不过当时的房屋销售形势仍显得较为火热，因而没有引起大家的注意。

从商品住房需求的总量来看，2010年以来，除2013年增速较高以外，其余年份商品住宅销售面积增速均未超过10%，远低于此前的增长水平。从北京、上海两个重点城市来看，其商品住房销售面积分别在2006年和2007年已经见顶，随后历年的销售面积均未超过该水平。而北京、上海等大城市正是当前中国城镇化的一个缩影，由此推断，在未来几年，我国其它城市商品住房的销售面积也将陆续见顶，商品住房的需求总量将会缓慢下降。（见图1）

从住房需求的构成也可以看出这一点。住房的需求主要包括四大块：一是首次购房需求，主要包括两部分，一个是城市自身人口中的青少年长大，成家立业所带来的住房需求，另一个是城镇化进程中城镇新转移人口的住房需求；二是改善性需求，即随着家庭收入提高和对住房条件要求的改变，从而对住房提出了更高的要求；三是拆迁性需求，即由于房屋拆迁或者是城市更新改造引致原有住房灭失，从而形成对住房的需求；四是投资性需求，即出于投资保值的目的而形成的购房需求。应该说，此前中国房地产市场持续15年的快速发展是与这几方面的需求驱动分不开的。

从近几年的发展趋势来看，住房需求的构成也在发生着较大变化。

首先，首次购房人群规模稳中有升，但需求增长有限。一方面，随着城镇化进程进入中后期，其推进速度将有所放缓，每年城镇人口增加的规模出现回落，特别是城镇化导致的城镇人口净增规模明显放缓。《国家新型城镇化规划》更加强调人的城镇化，这将有助于住房需求的增加。另一方面，从婚房需求来看，其规模主要与1986年－1990年的出生人口紧密相关，而这一时期是我国的第三次生育高峰，年均人口出生率达20‰以上，每年新出生婴儿高达2400万以上，超过此前水平300万以上，这部分人目前大部分已经到了工作和结婚年龄。虽然首次购房的人群规模在上升，但由于这部分群体的购买能力相对有限，随着房价的上涨，这些需求转化为有效住房需求尚需时日。

其次，改善性住房需求上升明显。随着居民收入水平的提高以及户套住房套数的上升，已购房群体对改善住房条件的要求不断增强。“卖小买大”、“卖旧买新”，或者直接购买第二套住房的群体在不断增加。预计未来改善性需求的规模将超过首次购房需求，成为楼市需求的主体。

再次，拆迁性需求规模出现明显下降。据第六次人口普查数据，2010年年底时，城镇住房中1980年以前的比重为5.8%，其总量为11.7亿平方米，这部分住房是在未来有较大拆迁可能的。但受拆迁规范化以及拆迁成本不断上升等因素的影响，拆迁规模和进度将会有所放缓。而且，越来越多的家庭会选择原地回迁或者异地安置住房的方式进行，他们对商品住房的需求将明显减少。由于全国的拆迁数据没有公布，我们以上海市为例（见图2），2005－2009年是上海居民住宅拆迁规模较高的时期，2010年后明显下降，2011－2013年更是屡创新低，其拆迁规模低于2000年以前的水平。上海作为中国整个房地产发展的缩影，其发展走势也代表着全国市场的未来趋势。

最后，投资性购房需求出现明显回落。这主要有三个原因：一是限购政策的影响，导致部分城市的投资性需求被强迫退出；二是随着互联网金融的兴起，投资理财渠道增加，吸引部分闲散社会资金进入；三是随着不动产统一登记制度和房地产税的推进，整个社会对未来的房价下跌预期增强，房地产投资的预期收益下降，导致这部分资金转向其他渠道。据有关调查显示，近两年，城镇住房的投资性购房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。

需要特别说明的是，上面所分析的都是对整个住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租赁房等也是满足居民住房需求的重要途径。从近年来商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重来看，基本稳定在73%左右，这表明，在新增住房需求中，只有73%左右是通过商品住宅来实现的。