国内首只公募REITs试点发行为发展及管理探路

摘要:深交所26日发布公告,以前海万科企业公馆租金收益权为投资标的创设的公募REITs(房地产信托基金)——鹏华前海万科REITs封闭式混合基金26日正式发行,募集期过后将在深圳证券交易所挂牌交易,成为国内首只公募REITs产品。

随着国内首只公募REITs(房地产信托基金)试点发行,长期以来被海外投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产——REITs,开始进入中国投资者的资产配置池中。业内人士分析认为,在REITs管理办法尚未出台的情况下,此次试点将为未来REITs在中国的发展探路,并为相关管理规定的出台提供宝贵的实践经验。

国内首只公募REITs落地深圳前海

普通人投资商业写字楼获取租金收益和资产增资带来的收益,这一在美国等发达市场成熟的投资模式,在深圳前海有了“中国版”。26日,由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局全资控股的深圳市前海金融控股有限公司与鹏华基金合作设计的鹏华前海万科REITs封闭式混合基金以个案试点的方式正式发行。这意味着,国内投资者可以通过公募基金投资位于深圳前海的万科企业公馆写字楼项目,获取租金收益。

招募书显示,鹏华前海万科REITs封闭式混合基金在为期十年的封闭运作期内,将不高于基金总资产50%的比例,投资于深圳万科前海公馆建设管理有限公司的股权,以获取商业物业的租金收益,另外不低于50%的资产投资于股票、债券和货币市场工具等,预期风险和收益高于债券型和货币基金,低于股票型基金。

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(图片说明:2013年1月16日拍摄的深圳证券交易所大楼。)

深交所副总经理林凡表示,此前我国试水的REITs都以私募形式发行,前海REITs是中国房地产投资信托基金从私募跨向公募的一次飞跃,进一步打开了基金产品的创新发展空间。随着中国资本市场改革创新的深入推进和房地产金融的转型发展,中国REITs蕴含着蓬勃发展的巨大潜力,是对传统证券产品的有效补充。

“前海REITs作为国内首只公募房地产信托基金成功推出,标志着拥有‘自由贸易试验区’和‘金融业对外开放试验示范窗口’的前海金融创新又有了新的进展,是中国资本市场资产证券化产品发展史上一个里程碑。”林凡说。

公募REITs为发展普惠金融注入了新动力

此前中国试水的REITs都以私募形式发行,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。而此次首只公募发行的鹏华前海万科REITs的投资门槛则低得多,首次认购金额最低为10万元,二级市场最小买入单位为1万份,使普通投资者也可以参与REITs投资。

在林凡看来,作为一种创新性低风险投资工具,REITs在不改变产权的前提下,提高了房地产的流动性与变现能力,为投资者提供了多样化资产配置的重要选择,也为资本市场发展普惠金融注入了新动力,有助于从整体上提升中国社会的财富管理水平。

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(图片说明:广东省深圳市盐田区的万科总部办公大楼。)

在海外成熟市场,REITs有着较高的收益率。数据显示,以美国为例,REITs产品拥有约1万亿美元的市值。过去20年中,多个REITs板块实现了两位数的年化总回报,如自助式仓储板块的年化回报是16%,公寓、零售、写字楼是12%,医疗是13%。鹏华基金管理有限公司国际业务部总经理助理尤柏年告诉记者,有近4000万美国人通过他们的退休金及养老金计划投资REITs产品,包括教师、消防员、企业管理者及退休人士。

但深圳市前海金融控股有限公司董事长李强也表示,REITs产品虽然比较稳健,但依然有一定的风险。“REITs在国内刚刚开始,作为一种创新型基金产品,需要向公众普及REITs的基本知识,并进行风险揭示。任何金融产品都是有风险的,前海REITs的收益率与前海万科企业公馆的租约和租金直接相关,存在一定的经营风险,如果租金情况不好,就会影响投资者的收益。”

前海REITs为REITs发展及管理探路

实际上,深交所早在2003年就开始组织团队着手REITs研究,2014年两只私募REITs在深交所上市交易,如今公募REITs也即将上市。从经验上看,REITs基金在帮助企业盘活存量资产,加快资金流转速度,战略转型和扩展方面有积极作用。然而,目前我国对REITs持审慎态度,在管理上仍缺少明确的法规,并且有分析认为现在推出REITs为时过早。业内人士认为,此次首只公募REITs的发行,将对REITs的实际效果进行测验,并为未来制定管理法规提供一定的依据。

近年来,两只私募形式的REITs产品“中信启航”和“苏宁云创”先后在深交所综合协议平台挂牌转让。以已经在深交所挂牌的私募REITs苏宁云创为例。对于零售企业来说,需要进行产业链整合,因而苏宁购置了大量各城市核心区域的门店,这些重资产都是企业的负担,而将这些重资产未来的增值收益从企业里剥离出来,引入市场投资人,不仅可以减轻企业负担,投资者也可以依靠苏宁产业链整合,获得稳定优质的回报。

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(图片说明:2013年12月19日拍摄的深圳市中心在建和已建成的楼房。)

随着首只公募REITs产品推出,探索运用公募REITs模式来开发建设公共设施,利用市场机制引导社会资金参与投资包括保障房、医院、学校等具有现金收益权的设施正在逐渐成为现实。林凡说,前海公募REITs推出以后,有多家基金公司意欲寻求开发REITs产品。未来中国的REITs品种会不断增加,规模会不断扩大,可能会成为资本市场的一个重要产品。

中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长王刚预计,REITs未来在中国的市场规模应该是几百亿元起,上千亿元也是有可能的。

“REITs作为市场化的融资工具,通过收购建成物业或合作经营等创新模式,能够盘活存量资产,从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。未来在前海计划以公租房等为标的物来开展更多的REITs的试点,以撬动更多地社会资本参与开发建设。”李强说。

但是,鹏华基金管理有限公司国际业务部总经理助理尤柏年告诉记者,目前,监管部门还没有出台REITs基金管理办法,因此前海REITs只是一个试点项目。在试点运作的环境下,必须按照《基金法》能做的架构去运作。目前的政策只允许将50%的资产投资于物业。如果未来市场成熟了,可以把REITs做得更纯粹一点。

李强表示,公募REITs基金目前在中国仍处于试点阶段,作为中国金融改革的试验田,前海在金融创新上迈出了重要的一步,但前海REITs在运作中可能会遇到很多问题,而这些问题所产生的经验和教训将为相关政策部门制定REITs基金管理细则提供一定的参考,为未来REITs在中国的发展积累经验。(完)

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