张鹏：“做好应对更加复杂严峻局面的充分准备”（4）

三、着力防控资产泡沫，维护资产市场的平稳有序

从目前的情况看，在取得了举世瞩目成就的同时，我国经济运行也面临着突出矛盾和问题，既体现在实体经济的结构性失衡上，又集中在资产市场和金融领域的风险上。中央指出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。这样，对资产泡沫的防控和资产市场的管理就成为今年经济工作的另一个重要主题。

1．严格控制房地产市场的投资性需求，促进房地产市场平稳健康发展

房地产市场已经成为中国第一大资产市场。按照“国家资产负债表”进行评估，匡算的存量房地产市场的规模约是存量生产设备总净值的4倍左右，按3%的收益率进行估算，每年要拿出15%左右的GDP用以支付存量房地产市场的收益需求（存量房地产不创造GDP，但却要分享增加值）。从宏观上看，房地产市场已不能再作为投资品，以谋求价格溢价和作为资产市场的重要交易对象了，否则将导致资源的严重错配、风险的快速累积和实体经济的大量挤出。目前，对待房地产市场应坚持一个原则，两个理念和多策并举。

一个原则就是“房子是用来住的，不是用来炒的”。也即，房子是有用的、有益的，房地产行业仍是国民经济的重要构成行业，要随着中国经济的增长和城镇化的发展，而不断提升房子的质量和数量。但房子本身不能再作为资金炒作的对象，房子的居住性功能成为首要属性，并应围绕这一属性展开政策管理和市场引导。如在宏观上，要管住货币的投放规模和成本；在微观上，要支持合理自住购房的信贷需求，并严格限制信贷流向投资投机性购房。

两个理念就是“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，这也是稳中求进的方法论在房地产领域的重要体现。“抑制房地产泡沫”不是挤爆泡沫，而是阻止泡沫的进一步扩大，并逐步有序的做实房地产价值和理顺比价体系关系；而更进一步看，抑制的是房地产泡沫，而不是抑制房地产，要维护房地产行业发展的基本稳定，合理引导供给结构和转型模式，并保障行业发展的正常贷款和资金需求。“防止出现大起大落”的落点是房地产行业，而不是房地产价格。也即防止的是房地产行业和供给与需求的大起大落，而不是要将房地产价格稳定在什么水平，甚至是只升不降。从我国目前的情况来看，我国还有20个百分点的城镇化空间，涉及到2.6亿人口，同时还有1.8亿人口的异地工作的外来务工人员需要到城市里安居和生活，房地产价格与房地产市场之间存在正常的供求关系。因此，房地产行业存在良好的发展空间和出清条件，以涨价的方式激发投资性需求并不是“去库存”的唯一办法，甚至不是一个可持续的好办法。《报告》强调，“让广大人民群众在住有所居中创造新生活”，即是将两个平衡的关系融合后的一种理性愿景。

多策并举则是强调当前房地产市场问题的复杂性。既要防风险，又要保平稳，还要去杠杆，并通过资产形态转化支持实体经济，绝非一项政策或一个措施能够应对，必须多管齐下，协同有序，进退有度才能达成目标。首先，要将防风险放在第一位，全力推进房地产市场去库存。《报告》指出，“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求”，也即要转变去库存的理念，真正把房地产库存的减少与市场风险的化解统一起来，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。其次，要将去杠杆置于核心位置，创新房地产市场的组织模式和房地产企业的经营方式。积极推动房地产企业回归房地产开发服务商的本职，调整公司结构，将投融资环节进行独立和剥离，从高负债、高杠杆的重资产经营模式转变为重服务、重管理的轻资产经营模式，与房地产信托投资基金等外部股权、债权投资者协作开展房地产开发活动。第三，要将保平稳确定为房地产市场调控的基础要求，重点是推进房地产的分类调控。在具体安排上，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。《报告》明确指出，分类调控的核心是“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。第四，要将通过资产形态转化支持实体经济发展作为化解房地产泡沫的根本途径。根据房地产市场的运行情况，大力实施资产证券化，将存量房地产转化为流量投资，并进行投资引导；大力推进融资信托化，避免房地产企业的高杠杆风险并推进房地产有形形态和价值形态的分离，使房地产投资和投资房地产变成两个概念，以收益属性重构市场投资格局；深入推行投资基金化，将收益分享水平作为基金投资的第一指标，从而将房地产市场沉淀的资金引入实体经济，支持设备更新改造、创新驱动投入和企业转型发展。