黄征学：《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》解读（4）

（三）《试点方案》组织实施

1.加强组织保障。国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点。

2.推进试点实施。

（1）编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

（2）试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。

2019年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

3.强化指导监督。各地区各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。

4.做好宣传引导。试点地区要加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。

（四）北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点基础

2011年，朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点；2013年开始，丰台长辛店、朝阳金盏乡、大兴青云店镇、通州台湖镇、宋庄镇以及顺义高丽营镇开展乡镇统筹利用集体经营性建设用地试点；2014年依据国土资源部办公厅复函，市国土、市发改、市规委、市住建委、市农工委、市财政、市地税印发《北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见》，2017年5月，首批房源正式面向所在区保障房家庭开展现场选房签约入住工作。2015年大兴区被国家确定为农村集体经营性建设用地入市试点。北京市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点遵循的原则和取得的实践经验主要表现在以下几个方面。

四大基本原则。第一，尊重农民意愿，维护农民权益；第二，符合规划，用途管制；第三，规范有序，结果可控；第四，注重监管，只租不售。

三类建设主体。一是由农村集体经济组织自主进行开发建设集体租赁住房。二是由市属国企与农村集体经济组织合作开发建设经营集体租赁住房，充分发挥市属国企在资源整合、开发、建设、经营、物业管理等方面的专业能力。三是通过北京农村产权交易所平台引入社会资本与农村集体经济组织开发建设经营集体租赁住房。

三种投融资模式。一是通过集体经济组织将集体土地使用权作价入股，与市属开发企业、社会投资机构等单位合作开发经营，收益共享。二是借鉴PPP、BT、BOT等模式的精髓，结合实际情况，吸引市属国企、社会资本参与集体租赁住房建设。三是在风险可控、可持续的前提下，金融机构应加大信贷支持力度，政府应引导和支持金融机构针对租赁住房项目的金融产品和服务创新。

四大重点区域。北京市未来5年，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，主要分布在重点产业功能区周围+轨道交通沿线。结合“三城一区”（即中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区）和产业功能区规划建设，重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设，周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全，交通较为便利，充分解决周边就业人群的住房需求，促进职住平衡。

项目审批程序。分为试点申请、试点批准、项目报批、项目报备四个阶段。

项目运营模式。集体租赁住房建设，必须依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租和周转使用，不得出售或以租代售，不得从事其他经营活动。项目建成后，鼓励农村集体经济组织在符合相关规定前提下，将集体租赁住房作为北京市公共租赁住房房源，由各级住房保障机构或其授权的相关主体，按照北京市相关要求进行租赁和运营管理，全面接入市住房城乡建设部门会同相关部门统一建立的全市住房租赁监管平台。

项目风险防范。在项目报批阶段，相关主管部门依据市政府的批准文件，进行项目审查。同时，项目用地预审、立项批复、规划意见、用地批复和建设工程施工许可证等，均应注明，该项目只能用于租赁，不得对外销售。

在权属管理阶段，土地使用权证按项目整体核发，房屋所有权证按幢核发，均不予分割办理单元产权证。同时，土地使用权证应注明仅用于租赁住房建设，未经批准不得出让、转让、抵押，不得转租，不得改变土地用途。房屋所有权证应注明不得转让和抵押。

组织保障。第一，加强组织领导；第二，明确市和区县两级建立联席会议制度；第三，明确责任分工。譬如，区县级负责具体试点项目的组织、指导和监督；村集体经济组织协助配合有关行政部门做好集体租赁住房建设和租赁经营的监督管理工作。

几年来试点项目运行取得了良好效果，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是在盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

六、《试点方案》若干思考

一是如何对接农村“三块地”改革，二是如何预防“小产权房”的产生，三是如何推进城市租赁住房一体化建设，四是如何推动城乡土地市场一体化建设，五是如何推动租售同权落地。这些是我们在试点中可能会遇到的问题。

我们要按照党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为高水平全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

（根据宣讲家网报告整理编辑，

未经许可，不得印刷、出版，违者追究法律责任）