腾笼换鸟 寸土生金

45万平方米的产业用地，利润空间有多大？西城区给出的答案是：每年税收20亿元。

20亿元怎么来的？疏解腾退老“动批”的低效用地，增效扩能，引来独角兽和隐形冠军企业。

20亿元什么概念？10年前，也是这45万平方米，税收仅有6000万元，每年政府还要为此投入1亿元的治理费用……同样的空间，换了打开方式，呈现效果截然不同。这种发展逻辑的嬗变，正在西城区不断上演。

近年来，西城区向立体要发展、向空间要效益，用产业转型为楼宇赋能，在有限的土地资源条件下，走出了一条低效产业空间的高质量发展之路。

应运而生的服装批发产业，面临不合时宜的境地

红墙以西7公里的西直门外大街，东连北京北站，西接白石桥，南临北京建筑大学，北靠动物园，两侧12座楼宇错落分布其间。

原名四达大厦的新动力金融科技中心（以下简称“新动力”）就是其中的一座。二层星河长廊的尽头，一幅“白泽迎溯”的雕像，昭示着这座楼宇的前世今生。

白泽，中国古代神话中寓意吉祥的瑞兽，虎首朱发而有角，通万物之情。勾勒其轮廓的5840米丝绒线，代表楼宇2004年始建到改造完成的5840天；1000个衣架和2000个焊点组成的结点，则是向3000余名曾在这里奋斗过的批发市场商户致敬。如今，它已成为独角兽和隐形冠军企业的一种象征。

20世纪80年代起，因便利的交通和得天独厚的地理位置，四达大厦、东鼎等12座服装和小商品批发市场组成的“动批”，吸引了南来北往的顾客。这里最高峰时日客流量达10万人，逐渐成为北方地区最著名的服装批发集散地。

浙江人李秀生仍记得四达大厦逼仄昏暗的3平方米摊位里层层叠叠都是衣服、几乎不能站脚的窘状。但正是这小小铺面的收入，让他一家得以在北京立足。这里，曾有老板年收入近亿元，堪比一家上市公司的利润。

“动批”的繁盛，一度使其成为人们心中的时尚聚集地。每天，这里嘈杂熙攘、人声鼎沸。为满足12幢楼宇中生意人的日常所需，低端零售业态随之出现，加之11条日均客流近2万人次的公交线路穿梭而过，人流、物流、车流交织，交通、卫生、治安堪忧，周边居民苦不堪言。

无独有偶。“动批”东南1.5公里的车公庄大街上，“官批”也让城市陷入同样困境，产权方和政府为此支付了高昂的治理成本。

曾为活跃市场而生的服装批发业，在区域发展的整体布局面前，已显得不合时宜。

2013年，西城区筹建“北展指挥部”推进北京展览馆附近低效产业疏解，“动批”“官批”尽在其中。然而，错综复杂的产权关系、千差万别的市场情况以及万千商户的生计发展，这些需要逐项解决的难题，全无先例可循。

踌躇之际，一剂“强心针”让时任指挥部总指挥孙硕和工作人员有了主心骨。2014年，习近平总书记视察北京时强调，北京要坚持和强化“四个中心”的核心功能，调整疏解非首都功能。身为首都功能核心区的西城区，是四个核心功能的重要载体。

疏解，势在必行。

然而，“动批”12个市场利益关系之复杂，令人瞠目。央企产权、市属国企产权、民营企业产权交织，商铺层层转租，最多的倒手六七次。为最大程度保护商户的利益，北展指挥部以一楼一策的方式，厘清产权，最终退还了商户的全部押金。在“官批”疏解中，二房东人去楼空，北展指挥部多方协调，动员产权方中国印刷有限公司（以下简称“中印公司”）从银行贷款2.1亿元，为商户进行全额补偿。商户们最终同意搬迁。

实施搬迁，考验着政府的执政能力。

活跃于此数十年的商户，要“搬”的不仅仅是衣服，厂房、团队、原料供应链、分销渠道都得削骨抽筋、打碎重来，大家顾虑重重。

“疏解，不能一疏了之，对待商户要像嫁女儿一样，尽心尽力为他们找出路，谋求更好的发展。”孙硕说。

那段时间，每周二下午是时任北展指挥部产业处处长刘林的接待日，他和同事千方百计为商户纾解难题。“带着商户的诉求，我们几乎每月都去天津、河北等地探访。”2015年9月，刘林组织近600名商户，租车到天津卓尔电商城，与对方洽谈租金、落户等商户关心的问题。当天，就有商户与这家电商城签下10年合约。

2017年，历时两年的“动批”疏解顺利完成。翌年9月，随着“官批”闭市，西城区最后一家批发市场完成腾退。腾退后，如何科学规划产业空间，成为盘活区域发展的关键。

善弈者谋势。

西城区从整座城市规划通盘考虑：若从北面中关村向南面金融街画一条连接线，北展地区恰在其间，上够得着科技企业，下触得到金融企业，能够承接二者的优势资源，加之地区独有的文化禀赋，得以衍生独特的产业优势。由此，西城区提出在这片区域打造金融科技和文化创新发展高地的规划。

既算经济账更算政治账，让沉默的空间焕发新生

蓝图绘就。然而，曾经的低效产业空间谁来承建升级、怎么运营，如何为空间赋能，又成为摆在西城区委区政府面前的新难题。

难在哪里？一位国企地产项目经理掰起手指，给记者算了一笔账：“这些产业空间的楼龄、层高、构造布局等都存在客观局限，辖区招商引资又有明确定位。况且，国有企业还有‘一利五率’的考核红线。即使是成熟的团队愿意接手，也至少需要6年才能收回成本。”有人坦言，这不是一笔商业意义上的成功投资。

种种顾虑，让不少竞标者望而却步。

“利用引导资金和产业政策，撬动更多社会资本积极参与，让沉默的空间焕发新生。”西城区发展改革委主任邴浩指出破局关键。

2018年起，西城区联动出台包括“产业十条”“金科十条”在内的“1+5+N”产业政策，将资源向金融、金融科技等类型企业倾斜。2020年，为“唤醒”区域综合贡献率低、空置率高、功能定位不符合区域发展要求的低效产业空间，西城区又在全市率先出台《西城区支持低效楼宇改造提升若干措施》，并拿出5200余万元支持疏通堵点。

一系列政策支撑和资源倾斜，给了企业轻装前行的底气。

2021年7月，曾为“官批”腾退借贷2.1亿元的中印公司，正式承接新华1949文化金融与创新产业园二期项目，改造升级老“官批”。

有人不解：前期贷款没还完，怎么又追加9000万元投资？做印刷起家的中印公司有自己的打算：“政策补贴能解前期投资的燃眉之急，我们还可以复制一期项目运营的成功经验，将来在全国推广。”公司党委书记高德涛说。

高德涛所说的一期项目，就在老“官批”旁边。8年时间，新华印刷厂主业外迁后留下的老旧厂房，已蜕变为拥有58家文化金融创新企业的产业园区，走出了开心麻花、柠檬微趣等4家上市企业，产值逾百亿元。“躺着赚房租吸引不来有发展潜力的企业，作为国企，也要有自己的担当。我们为入驻企业提供了政策法律解析、资本对接、互联网运营、后勤保障等全方位‘管家式’服务。”探其原因，高德涛这样总结。

北京蓝深科创科技有限公司曾是一家裸眼3D技术领先的初创企业，但因缺少资源和资本，发展受限。入驻新华1949后，在园区牵线下，企业与清华大学美术学院及某知名广告公司合作，企业专注于技术开发，其余两方负责经营和广告渠道投放，三方实现资源更大化。受益于此次合作，企业得以承接北京人艺经典话剧3D版本的摄制项目，发展愈加稳健。

既算经济账，更算政治账，已成为企业承接改造低效产业空间的共识。

产业空间的改造，难免遇到各种“梗阻”。为此，西城区发改委建立联席会议制度，召集区规自委、区住建委等10余家委办局定期协商，一揽子解决相关问题。

承接四川大厦改造项目时，中海商业联合办公管理中心发现大楼主体因历史原因没有产权证，消防改造无法如期推进。“当时项目已先期投入近亿元，加上每天运营团队开支，资金压力极大。”总监李雪瑞坦言，“我们把这件事申请上会后，提交了四川当地档案馆的证明文件，通过多轮联席会议研究明晰产权，项目得以继续推进。”按常规要用半年走完的流程，联席会后3周就得以解决，大大提高了项目改造效率。

如今，已完成改造提升的23处低效空间，掩映在鳞次栉比的楼宇间。为打破“酒香也怕巷子深”的困局，西城区发改委推出了“西城商务楼宇”小程序，以地图落点形成可视化、可量化的全区产业空间图，企业可以从中找到合适的办公地。不仅如此，区发改委还定期举办专场推介会，助力企业精准获悉政策细节。“我们相信，企业在这里将大有可为。”邴浩说。

用坚定的“有所不为”，换取高质量的“有所作为”

产业空间的提升，不仅是业态的转型，更是理念的变革——用坚定的“有所不为”，换取高质量的“有所作为”。

产业空间改造之初，低碳环保就已成为承建方的广泛共识。

环保建材、光伏技术、零碳办公……华远地产股份有限公司在北京金融科技中心改造中，将节能技术应用到项目空调、给排水等系统中，使楼宇整体能耗降低30%。项目由此成为金融科技示范区唯一获得LEED（能源与环境设计先锋）金级认证的项目。不约而同地，中海商业联合办公管理中心对于四川大厦的改造，也摒弃粗放高碳的装修方式，将绿色可持续理念贯穿全程。“低碳化改造完成后，我们又把目光聚焦在入驻企业的碳意识培养上，鼓励企业和员工通过减少空调使用、绿色出行等方式累计碳积分，兑换相应服务，以此吸引理念相合的企业。”李雪瑞说。

精筑良巢凤自来。

如何引进业态相符的企业？西城区建立起严格的业态准入联审机制——每一处低效产业空间引进的每一家企业，都需要通过相关部门联审。审核未通过，企业再“吸金”也不能入驻。

2014年，宝蓝金融创新中心（以下简称“宝蓝”）还是天皓成服装批发市场时，售卖的大多是50元一件的衣服。10年后，这里研发销售的是价值600万元一架的工业级无人机。

对招商，宝蓝总经理李然有自己的理解。仅一层招商，他就前后谈了不下30个项目，其中不乏效益颇丰的知名医药和餐饮企业，但因业态不符，李然只能婉拒。宝蓝一层为此空置了一年半。“以前招商是做加法，现在就像做一道难度骤增的四则运算。”但在李然心里，客户的轮廓愈加清晰了。2018年，宝蓝一层迎来一家云计算企业入驻。“这种符合产业定位的企业，租金能减免一半。”李然说。

如今，宝蓝1万平方米的楼宇，年营业收入高达5亿元，实现利税近5000万元。也就是说，“动批”2%面积里产生的经济效益已接近原来整个“动批”的利税。低效产业空间的高质量发展由此可见一斑。

舍与得的辩证法，在产业空间赋能中又一次得到生动诠释。

新动力每平方米日租金为15元，运营方北京金融街资本运营集团有限公司顶着成本压力，留出30%约1万平方米的公共空间，让渡给企业会客、休闲。“我们用甲级写字楼的标准打造楼宇，吸引最具创造价值的企业。”新动力总经理李倩说。

“入驻新动力后不久，公司就与楼宇内的中债投资达成合作，成为产业生态伙伴。”神州数码信息服务集团股份有限公司副总裁马洪杰说，“楼宇引入的高端商业业态、增加的配套设施，成为我们吸引人才的一张‘王牌’。”

产业空间不断升级，吸引着业界头部企业和高端人才的聚集。这里已华丽变身为每平方公里地均产值500亿元的产业发展高地。

对百姓而言，“有所不为”换来的“有所作为”，还要靠获得感来体现。告别了喧嚣的批发市场，官园附近居民迎来了新华1949建起的5层钢构式停车楼，新增的685个车位大大缓解了停车难问题；中海商务中心旁地铁站内，曾经斑驳的墙面已焕然一新，与这座绿色建筑融为一体；金科新区如今已成为市民打卡地……

西城区低效产业空间的更新，实现了寸土生金的区域高质量发展。路未尽，行不止。未来，在产业空间升级的探索中，如何走出差异化路径？改造模式何以复制推广？相对分散的“补免奖”扶持政策怎样归拢为集约精准的引导政策，鼓励更多企业参与，为产业发展释放创新动能？西城区仍然坚定地走在探索路上。