当前中国金融市场和房地产市场形势分析（2）

当前中国的房地产市场形势

从房价来看，国内房地产市场的价格在早几年快速上涨的基础上（2004年-2007年全国房价分别上涨9.7%、7.6%、5.6%、8.1%），2008年仍然快速上涨。上半年房价仍然上涨为10.2%，比2007年总体水平增长快了2个多百分点。尽管今上半年的房价环比在不断地下降，即1-6月份的房价分别上涨为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%，逐月在下降，但目前全国的房价上涨态势仍然处于高位。

从国内70个大中城市的房价上涨水平来看，今年第二季度，超过双位数上涨城市有北京（11.2%）、杭州(12.7%)、宁波(12%)、合肥(10.9%)、南宁(10.8%)、海口(12.4%)、西安(10.2%)、兰州(11%)、银川(13.1%)、乌鲁木齐(20.9%)、吉林(10.7%)、蚌埠(11.8%)、三亚(12.3)等13个城市。即使媒体说得最多下跌的广州与深圳的房价也有小幅上涨，广州上涨2.0%，深圳上涨2.5%。

2008年上半年，全国房地产开发投资完成额为13195亿元，同比增长33.5%（2005年-2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%）。其中，中西部同比分别增长45.3%、39.1%。住宅开发投资完成额为9497亿，同比增长36.6%。也就是说，今年上半年，房地产开发投资不仅没有随着紧缩的货币政策减少，反而增长速度越来越快，比2005年增加近14%，比2007年也增加了3个百分点。而且房地产开发投资快速增长的热点已经开始由东部地区向中西部地区快速地蔓延。在中西部地区，房地产开发投资增长迅速，不少中西部地区的房地产开发投资增长达到45%。

重庆、长沙、昆明、哈尔滨、南昌等二线城市，吉林的松原等中西部三线城市，这些地方的房地产开发如火如荼，处于一片热火朝天中。特别是三线城市房地产开发更是增长快。正因为，中西部城市的房地产快速发展，中西部城市的房地产开发所占的比重越来越大。2005年东部占比为70%以上，目前已经下降到所占比重60%以下，而中西部从2005年的比重不足25%上升到40%以上。可以说，房地产开发投资流向中西部地区，一是可以加快中西部地区的房地产市场发展与繁荣，推动当地经济繁荣；二是可以让聚集在东部地区的房地产泡沫风险分散，减少东部地区房地产市场泡沫破灭对中国经济的影响与冲击。

今年上半年进入房地产的资金达19173亿，同比增长22.8%，尽管低于2007年增长幅度，但资金流入增多了3500多亿。其中银行贷款4058亿，同比增长17.5%，同比少增加1706亿（其中房地产开发贷款1834亿，少增684亿；个人消费贷款2154亿，少增1022亿）；自筹资金7464亿，同比增长40.8%，同比多增加2100亿；定金用预收款为4508亿，同比增长14.4%，同比多增加560亿。

上半年采取信贷紧缩的政策，但流入房地产的资金并没有减少，而是增长快、增加量大，并没有出现有人所说的房地产企业出现资金链的断裂现象。如果这种情况出现，房地产开发商或是降价销售或是破产，但这两者都没有发生。进入房地产市场的资金，银行信贷是主要来源，但首要位置已经为自筹资金来源所取代。自筹资金来源可以是来自股市、债券市场、私募、信托等方式。由于今年的股市形势不好，加上对房地产公司融资购地的限制，今年从股市流入的资金不会太多，后几方面的资金可能是流入房地产的主要方式。

今年在采取从紧的货币政策的情况下，国内商业银行还以另外几种方式增加市场信贷，一是外汇信贷快速增长，今年上半年增长500多亿美元，达3700亿人民币；二是各商业银行个人委托理财项目达2400亿，这些资金也可以通过相应的渠道流入房地产市场。也就是说，在正式的金融体系之外，流动性仍然充裕，只不过是资金使用成本高低，房地产开发企业有不同选择罢了。

流入房地产市场资金的增长远远高于国内银行信贷的增长。也就是说，一是由于房地产利润过高，国内大量的资金仍然在以不同的方式进入房地产市场。当大量的资金流入房地产市场时，对其他行业，特别是对其他行业中小企业就存在着严重的资金挤出效应。二是商业银行流入房地产市场的资金减少，重点是个人住房消费贷款减少，这说明新的住房信贷管理政策开始把2007年过度的房地产投机炒作的行为挤出市场。

房屋施工面积达212660万平方米，同比增长24.1%，同比多开工40000万平方米。房屋竣工面积16920万平方米，同比增长13.8%，同比增加2000万平方米。房屋销售25892万平方米，同比下降7.2%，同比少销售2000万平方米。商品房销售金额10325亿，基本上与去年同期持平。从上述的数字来看，全国房屋开工竣工面积增长比较快，但住房销售面积却在下降。不过，在住房销售面积较大减少的情况下，住房的销售总额并没有减少。上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等。尽管住房销售下降，但房价没有多大下降。如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住型消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮的发展与繁荣。

现在房地产市场要注意几个问题：

第一，房地产市场的政策改变了，把过去以投资为主导的势头，改变为以消费为主导的势头。政府政策（如2007年的24号文件、359号文件、452号文件及64号文件等）明确规定房地产市场是民生的市场，是以住房消费为主导的市场而不是炒作投机的市场。因此，对于房地产消费，政府可以采取优惠的政策；对于房地产投资，政府则要求采取市场价格。如第二套住房贷款利率上调、首付比重增加及对这些投机或炒作遏制，都说明这一点。而这种政策让房地产市场投资与消费严格区分是目前房地产市场变化根本所在。把投资和消费做了一个清楚的鉴定，凡是投资购买就按市场的价格定位，如果是消费购买就能享受各种优惠，央行、财政部出台了一系列个人消费购买的优惠政策。

第二，房地产的发展跟股市繁荣有关，现在股市大幅下跌，房地产市场也必然受影响。早几年，股市的快速上涨，不少人以为股市是股民的提款机，但是今年股市快速下跌，投机者看到投资市场的风险所在。比如，虽然一些老百姓没有多少钱，但现在有房子了，房价上升，就按揭给银行。假设房子过去值一百万，现在升到150万，按揭给银行后就可以拿50万进股市。在股票升值的情况下，又把股票赚的钱拿出来，投入房市，这样不断循环。现在我国股市快速下跌，就很多居民给套住了。有人说，现在是不是应该把钱从股市撤出来投入到房市中。我认为，现在卖股票买房子，就相当于正好做实了你在股市面临的泡沫，同时又很可能买进了房市的泡沫，这一点大家一定要考虑清楚。

第三，紧缩的政策使房屋购买者的负担增加。从2004年十月份开始，我国利率已经上调了很多次，由4.95升到了8.63。大家知道，利率上调对短期贷款影响不太大，但对长期贷款影响很大。如果利率到10%，以复利计算，一百万的住房按揭，时限是三十年，要连本带息还332万。

房地产市场的炒作与投机减少，不仅在于政府的房地产政策，而且在于利率水平上升，房地产投资成本大幅升高，从而增加了房地产炒作的成本。比如，在2004年10月利率没有上调之前，一年期住房贷款优惠利率为4.95%，而目前第二套住房的一年期贷款利率达到8.63%。利息上涨3.65%，利率涨幅达74.3%。加上目前通货膨胀高，利率仍然处于上升的通道，因此，进入房地产炒作风险急速上升，进入房地产投机者会因此而减少。再加上2007年股市极度繁荣与今年股市极度萧条，这就使得个人住房投资者无法使得让其资金在房地产市场与股市上自由流动，从而使得房地产的投机需求迅速减少。

国内房地产市场，特别是北京及上海房地产市场，经过一轮又一轮的房地产市场概念炒作，不少地方的房价早就炒到天花板上或严重透支。奥运之后，其利好出尽，投机者炒作机会减少。

第四，自然灾害。今年汶川地震所发生的住房资产在瞬间消失，也改变国人对房地产投资的认识，投资者进入房地产市场会更加谨慎。汶川地震第三天，我写了一篇文章，讲了汶川地震对中国房地产联动的负面影响，投资者对投资的观念在发生着根本性的改变。汶川大地震把很多房地产全部消灭掉了，对房地产市场是一次沉重的打击。地震以后，成都的房价迅速下跌，现在跌到了3000多。

在这样一个大背景下，中国的房地产市场出现一个比较大的调整，我们的政策一般是不可能改变的，而且次贷危机早就给我国政府敲了警钟，我相信第二套住房政策是不会放开的。改善居民住房条件是对的，但不能炒作，不能让房地产成为大家的炒作工具。在目前情况下，政府的这些政策是好的，但要达到这个效果还需很长时间。

今天我就简单讲到这里，谢谢大家。

（报告人系中国社科院金融所金融发展研究中心主任，

据宣讲家网站报告录音整理）