土地市场化引发“不平权”
城市国有土地的市场形成后,“不平权”的集体土地被阻挡在市场之外,除非它被征收
为什么在现有的《土地管理法》中,对一些基本权益会缺少保障?我们只有沿着时间的河流,去追溯土地制度与人们权益观的历史变迁,或许才能看清些真相。
改革开放前,中国社会是清一色的公有制。土地的利益主体,非常单纯,要么是国家,要么就是农村集体。当时任何单位、个人出租、租用土地都属违法。
改革开放后,城市土地开始实行市场化。
而纯粹的土地公有制结构里,如何生成市场化?这一直是个让人难解的问题。
经济学家周其仁耗去10年时间,研究“私有权利究竟怎样从国家维护的公有制里产生出来?”最后,他清晰地给出了之所以产生“土地的所有权与经营权分离”的经济学解释。
其实,中国农村承包制出现之际,就已经触及了这个核心问题。
这一次,城市国有土地的经营权也从所有权中分离出来。它们被交给开发商,开发商或建工厂,或建商品房。通过商品房,土地的使用权又流转到购房者手中。
当经营权或使用权一旦从所有权中完成分离,“私有权”也就被创造出来。
同时,伴随着城市土地市场的形成,一个新的利益结构——地方政府、开发商与被拆迁人,逐步固定下来。而原先单纯的土地利益主体被瓦解。
针对这种利益格局的变化,法律法规也在做相应的演进。
2002年,国土资源部规定经营性用地必须通过招拍挂形式出让,再加上设计出来的土地价格评估方法,这就保证了城市国有土地的经营权能在一套市场机制中流转,改变以往的协议出让模式。于是,就有了相对的公平。
2004年修改后的《宪法》、2007年的《物权法》,又开始把土地使用权视为公民的财产权,并对此进行最高形式的法律保护。于是,就有了名义上的公正。
2010年,旧的“拆迁条例”将被废除,新的“房屋征收与补偿条例”开始征询社会意见,这意味着“财产权”进一步得到保障。
中国改革开放的进程,在很多人还未完全明白其意义的时候,就已经完成了制度变迁最关键的步骤。
而这一切还只是一个开始,土地市场化只行进到半途,只完善了城市国有土地中的利益结构。关于集体土地的使用权仍不能和国有土地一样,进入同一个市场流转。除非它被征为国有。
可是,那个日渐成熟、且能产生巨大财富的国有土地市场,又开始深刻影响集体土地的所有者:村集体。
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