李春日：国外的保障房是如何建的？

摘要：根据国外相对成熟的住房保障制度研究，主要选取美国、新加坡和韩国的住房保障制度，分析其特点，寻找其发展过程中的经验教训。并通过分析中国目前住房保障中的住房公积金、廉租房、经济适用房、公租房在住房保障中的作用，分析当前中国城镇住房保障制度实施过程中存在的问题。最终借鉴国外好的住房保障制度，在中国特色的国情下，吸取其精华，去其糟粕，为完善中国的住房保障制度提出相应的政策建议。

关键词：保障性住房，住房公积金，廉租房，经济适用房，公租房

引言

改革开放三十多年来，中国经济保持了长期快速增长势头，人民生活水平显著改善，城镇居民总体居住条件取得很大改观。然而住房困难成为困扰社会和谐发展的最大问题之一。为解决广大中低收入家庭住房困难，中国已经初步建立起了多层次保障性住房体系。但是，由于各地保障性住房建设依旧相对滞后，与广大中低收入家庭的需求之间仍然存在很大矛盾，加之保障性住房制度在设计上存在一定的缺陷，并且在实践中出现了很多亟待解决的问题。因此本文通过分析国外关于住房保障的成功经验，并深入分析中国目前已经建立起来的住房公积金制度、廉租房保障制度、经济适用房保障制度和公共租赁住房保障制度的主要内容、特点及其存在的问题，有针对性的在消费观念、管理机制、设置标准、相关配套等方面提出政策建议。

一、国外住房保障制度研究

（一）新加坡住房保障制度

新加坡是东南亚地区成功解决国民住房问题的典型代表，也是世界上公认的有效解决住房问题的国家之一，在住房保障制度方面很有特色。

1．新加坡住房保障的主要内容。一是政府制定有关投资建设住房的长远规划，通常情况下新加坡以五年为周期制定建屋计划。为确保住房建设计划的顺利实施，政府除了专门划拨国有土地或适量征用私人土地，供房屋发展局建设住房，为降低建房的财务成本，政府还通过低息贷款方式向房屋发展局提供资金支持。二是实行住房公积金制度。从1950年开始，新加坡全面推行中央公积金制度，为住房建设提供筹资支持；1968年提出“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。三是科学制定住宅建设发展规划，完善居住社区的各项配套设施。

2．新加坡住房保障特点。一是公积金制度的社会经济地位异常突出。新加坡中央公积金制度建立于1955年，是根据新加坡《中央公积金法》建立的强制性储蓄制度。中央公积金制度建立之处只是为了实施养老金计划，为新加坡的在职人员提供社会保险，随着该制度的不断发展和完善，目前已逐步发展成为包括住房、家庭保障、养老、保障、教育、投资等作用的具有十多项实施计划的覆盖全社会的社会保障储蓄制度。公积金制度帮助新加坡成为东南亚地区解决住宅问题的成功典范。二是典型的“小市场大政府”模式，政府承担主要责任。新加坡政府通过房屋发展局（简称房屋局）直接负责公共住房的建设和管理，政府在住房问题上给予的大力支持与资助，主要体现在对房屋发展局的支持和帮助方面。房屋发展局是新加坡国家发展部下属的法定机构，是新加坡最大的住房发展商和公共住房管理机构，政府在资金和土地方面给予了它大力支持和资助。

（二）美国住房保障制度

美国居民的平均居住水平较高，实行的是商品化的住房消费保障形式。美国的住房模式具有典型的“大市场小政府”的特征，政府职责仅限于帮助那些无力支付私人房租的低收入家庭和老年人，解决他们的住房难题。在美国的保障性住房体系中，影响最大的是公共住房。

1．美国住房保障制度的主要内容。一是帮助低收入家庭租房的政策。1934年经济大萧条后，美国制定了最早的住房法案《临时住房法案》，1937年，该法案进一步补充为《公共住房法》，决定由中央政府出资，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。自1964年起，政府通过优惠政策鼓励开发商建造供低收入者租用住房。从1964—1980年，政府以提供低息贷款的方法，共资助开发商建造此类住房约160万套。自1973年起，政府开始把分散低收入者住房、改善社区质量纳入住房政策，提出以帮助“需求方”（住户）为中心的政策。二是鼓励中低收入家庭购房的政策。政府通过全国房屋贷款联盟和全国住房贷款协会两大机构，向全美各类银行、信贷机构提供贷款和贷款担保，鼓励这些贷款机构向包括中低收入家庭在内的住户提供房屋贷款，政府则以发行债券的方法从资金市场上筹款，作为贷款金额的来源。对于有固定收入的中低收入家庭，即收人为本地家庭平均收入60%以上者，政府提供贴息担保。个人只支付首期付款并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。这项政策使大量收入较低但有稳定工作的家庭拥有了自己的住房。

2．美国住房保障特点。一是通过立法保障住房措施的落实。美国政府以立法形式对公共住房等住房保障作了明确的规定，先后颁布了《住房法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等法规。美国政府有专门的立法机构，各项措施都通过立法保障来落实、实施。二是控租与补贴并重。控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定，并通过投票方式进行表决。如多数票认为租金太高时，地方议会将倾向于控租。在补贴方面，美国对低收人家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式：砖头补贴、房东补贴、住房券和现金补贴。