李春日：国外的保障房是如何建的？（3）

（三）住房公积金制度

中国的住房公积金制度是借鉴新加坡公积金制度的一些成功经验而制定的，是旨在通过专款专用来开辟住房建设和消费的稳定资金来源的一种政策性强制住房储蓄，属于暗贴形式，主要是对消费者补贴。中国住房公积金制度是1991年由上海市率先建立的。1994年11月23日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，标志着中国住房公积金制度的建立。住房公积金制度的建立转变了传统的由国家或集体一手包揽住房生产和建设的局面，并对支持住房消费发挥了积极作用。

1．住房公积金保障形式。住房公积金制度是中国政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人住房贷款，具有义务性、互助性和保障性特点。

2．住房公积金保障特点。一是普遍性。城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。二是强制性。单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金的管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行。三是福利性。除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款。四是返还性。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。

（四）公共租赁住房制度

公共租赁房，指通过政府或政府委托的机构，参照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。公共租赁房一般归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

1．公共租赁住房保障形式。公共租赁房的供应对象是中低收入住房困难家庭，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，还有刚毕业的大学生和外来务工人员。公共租赁住房是一种新兴的保障性住房是中国保障性住房的重要组成部分，可以有效解决当前“夹心层”面临的住房困难。

2．公共租赁住房保障特点。一是政府主导。公共租赁住房始终姓“公”，由政府投资建设，产权由政府持有，确保公共属性。二是租金优惠。租金只考虑建设贷款利息、房屋维修费等因素，租金不超过同地段、同品质商品住房租金的60%。三是整合保障。公共租赁住房制度整合廉租住房和经济适用住房制度，实现了住房保障一体化。四是广泛覆盖。公共租赁住房打破了城乡和内外差别，不设户籍限制，在重庆市工作的无住房或住房困难人员符合条件均可申请。

三、中国住房保障制度实施存在的问题

（一）廉租房保障制度存在的问题

1．廉租资金来源单一。中国当前廉租房建设的资金来源看，主要来源于地方政府的财政预算资金、住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金、政府廉租住房租金收入、社会捐赠及其他方式筹集的资金。由于受中国经济发展水平的限制、社会公益意识有限以及税收管理等方面的影响，社会捐赠资金总量规模非常小，在廉租房资金供给中所占份额自然极低。

2．廉租房房源缺乏。中国目前可提供的廉租住房，主要有四个途径，即政府出资收购、社会捐赠、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房等符合廉租住房标准的住房。在廉租房的新建和征购上，受资金、市场、体制等诸多因素的限制，政府扩大廉租房供给的能力有限。在原有福利住房分配体制下，住房需求一直处于压抑状态，由政府投资建设的公有住房本来就数量有限，再加上房改中大批公房被按成本价、标准价出售给私人，政府可以用作廉租房的公房数量十分匮乏。

3．标准划分问题。目前各地的廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭（含优抚家庭）中的住房困难户。随着廉租对象范围的逐步扩大，根据各地居民收入情况划分一个合理的收入线并据此科学地确定廉租对象就变得日益紧迫。然而，由于中国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，因而划分居民收入线也非常的困难。

（二）经济适用住房保障制度存在的问题

1．购买对象失控。经济适用住房的购买对象是中低收入家庭，就必须界定中低收入的标准。现实生活中遇到几个难点分别是家庭收入很难准确计算。目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资以外的其他收入则是隐性的，很难计算，如果不计进去，则有失公平。另外，单位开出的收入证明可信度差。对单位来说，尽力支持本单位职工买房，可减轻负担，且单位掌握的职工收入情况也有限；对个人来说，还可以通过各种不正当关系开出证明，甚至造假。

2．建设标准失控。近些年来，不少地方却出现了打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高。一些开发商为了迎合部分高收入阶层的需要，赚取更多的利润，普遍出现经济适用住房的户型面积失控，“贪大症”严重，甚至出现复式、花园洋房、别墅等类型，大大超出了“中低收入家庭的实际消费需要”。

3．销售价格失控。国家对经济适用住房进行价格管理的目的就是为了保证中低收入居民能够买得起经济适用住房，与市场价商品住房的价格构成相比，经济适用住房不仅免收土地出让金、减免多项税费，还要求利润控制在3%以内，所以其开发成本和利润均低于商品住房。但是，一些地方经济适用住房的价格远远高于这个标准，甚至与商品住房相差无几，根本没有体现出其价格优势。