李春日：国外的保障房是如何建的？（2）

（三）韩国住房保障制度

作为亚洲新兴工业化国家，韩国的住宅与房地产市场的发展略超前于中国，形成了体现韩国国情和文化特色的保障性住房制度。考察韩国保障性住房制度的运作及保障性住房制度，对完善中国保障性住房制度有一定的借鉴意义。

1．韩国住房保障的主要内容。一是小户型商品住房。这类住房主要针对有一定购买力的城市中低收入家庭，为满足他们的购房需求而建设的小户型的公共住房。这些住房的面积大多在60平方米以下。二是公共租赁性住房。这种类型的住房主要是由中央政府或地方政府投入政府预算资金兴建的租赁住房，也可能是通过韩国“国民住宅基金”的支援而建设。按照韩国政府的有关政策，公共租赁房被区分为“永久租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”等不同类型。韩国的公共租赁住房，租赁期限为五至五十年，租赁期满后可以卖给租住者，供给的对象主要是由于城市拆迁等原因出现的无住房者等中低收入家庭。

2．韩国住房保障特点。一是住房保障的目标及范围明确。为科学确定保障对象，韩国政府进行了社会阶层细分化工程，将社会阶层根据收入水平划分为绝对支援阶层、部分支援阶层和自立阶层，并对不同阶层实施不同的住房政策。二是严格控制标准。韩国公共住房建设标准确定合理，严格控制面积，所有的公共住房面积都控制在85平方米以下。三是注重立法。韩国注重公共住房的立法工作，制定了相关法律法规，先后颁布了《住宅供应法》、《租赁住宅建设促进法》等保障性住房法规。四是强化政府优惠。韩国政府强化了在住房金融、宅地供给和有关租税的优惠，尤其是为了降低土地的成本，由大韩住宅公社或土地开发公社等公共机构开发公共住房用地。对购买小型住宅、租赁住房家庭实施大幅度的税收优惠政策，在住房流通和保有环节上产生的取得税、登录税和转让所得税等税种上采取税收减免的优惠政策。

二、中国住房保障制度现状

（一）廉租房制度

从1999年建设部《城镇廉租房管理办法》出台到现在已经经历了近十二年。廉租住房制度是针对城镇最低收入者而出台的一种保障性住房供应制度。它是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。具体来说，廉租住房制度是指由政府起主导作用，采取租金补贴，实物配租等不同形式，给城镇居民中的弱势群体等解决住房困难而建立的住房生产、供应、管理体系、运作程序和规则。它带有明显的社会保障性和社会福利性。

1．廉租住房保障形式。廉租住房保障方式主要包括货币补贴和实物配租两种。所谓“货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房”。而“实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三种套型建筑面积都不高于55平方米，是名副其实的“袖珍”小户型。

2．廉租住房保障特点。一是廉租房具有准公共品的属性。廉租房是一项针对特定最低收入群体的社会福利，只售不租，具有一定的排他性和非竞争性，属于准公共品范畴。二是廉租房建设和供应的政府主导性。城镇廉租住房制度是向城镇最低收入家庭提供住房的社会保障制度，制度创新的目的是改善那些无力通过市场交易自己解决住房问题的低收入家庭的住房条件。其中政府发挥重要的作用，在建设和供应廉租住房过程中发挥主导职责。三是廉租房具有鲜明的社会保障性。政府设立廉租房制度的目的是为了保障城镇低收人家庭的基本居住权利，廉租住房的保障对象是城镇最低收入家庭，受他们经济承受力的限制，廉租房的租金必须低于市场价和成本价。四是廉租房运营的非营利性。作为政府提供的保障性住房，廉租房的运营必须体现公益性，在廉租住房的规划设计、建设、管理、维修服务等方面，运营管理者都不得以盈利为目的，应尽量降低成本，减轻居民经济负担。

（二）经济适用房制度

经济适用住房，经济适用房最早出现在1991年6月国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，提出要“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，在国家政策高度对经济适用住房建设进行了定位。

1．经济适用房保障形式。根据有关规定，经济适用住房是以中低收入家庭为保障对象、具有一定社会保障特征的商品房，突出经济性和适用性特点。经济适用住房的面积要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

2．经济适用房保障特点。一是经济性。所谓经济性，是指住房的价格要低于普通商品房，要适应中低收入家庭的经济承受力。为保证住房的经济性，主要通过土地划拨供应、免除相关税费、限定开发商利润上限等手段来实现低价性根据有关规定。二是适用性。适用性是指在住房设计和建筑标准上，要突出住房的使用效果。三是政府扶持、干预性。经济适用房的土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置、基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的二十余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。