李春日：国外的保障房是如何建的？（4）

（三）住房公积金保障制度存在的问题

1．管理机构监管归口不统一。中国目前对住房公积金的管理，实行的是住房管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。在实际运作过程中，住房资金管理中心行使着住房管理委员会的职责，且管理中心有三种模式；单独设立住房资金管理中心，由政府直接领导和管理；利用房管局的职能优势与其合并在一起办公的模式；便于统一管理住房资金的模式，作为财政部门一个内设机构。这种多头监管的制度，使得住房公积金处于监管缺失、责任不明的状态。

2．资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾。住房公积金归集依靠缴存人按月缴存而现实，属于分散性的小额资金流入。而无论是住房公积金提取或是住房贷款均属于集中性大额的资金流出。这种资金的不平衡发展直接导致了住房贷款额度的提高。有的地方由于受到资金来源的限制，其所能提供的贷款额度与当地住房消费的平均水平已出现了较大的差距，显然就不能充分发挥政策性贷款支持广大职工住房消费的作用。

3．公积金缴存、贷款过程中挪用、套取的现象比较普遍。目前个人申请住房公积金贷款，借款人除向住房管理中心提供相当完整的能够证明个人户籍、婚姻、收入、抵押担保资料外，还要提供住房产权证、在住房资金中心缴存公积金的证明等资料，且贷款利率比银行低，大部分都以购房的名义申请贷款。但贷款是否真正用于购房，管理中心只是以收回贷款和利息确保增值为目的，据审计调查真正用于购房的只是少数，大部分挪作他用。

（四）公共租赁住房保障制度存在的问题

1．融资渠道太窄。从公租房建设进度较快的重庆来看，按照其2010年制订的计划，将在三年内建设公租房4000万平方米，需要配套资金1000亿元。为筹集这1000亿，重庆采用了“1+3”的投融资模式，“1”即财政投入300亿元，这300亿元资金有三个来源：政府储备拿出一部分；每年新发生的土地出让金拿出一部分，包括房产税也可以拿出来；政府预算内的财政收入。“3”，即另外的700亿元通过银行贷款、保险公司融资、社保基金融资三个渠道筹集。然而由于公租房的投资回收期时间长，能够获得相当稳定的资金来源，无疑成为公租房建设的最大障碍。

2．公共租赁房建设成本引致租金偏高。公共租赁房的租金标准由四部分构成：房屋建安成本；住房折旧和贷款利息；各项维修费用；管理费。虽然政府对公租房有相应的补贴，但是由于目前公租房建设地点选址大部分还是在城郊，从居民总体的支出成本来看，其吸引力并无太大的优势。

3．制度法规体系尚不健全。公共租赁房在实践中必然涉及到多方利益相关者，需要严格的法律规范。但是，目前国内主要是地方推出公共租赁住房管理办法，还缺乏国家层面上的统一规范的法规制度，尽管已经公布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但缺乏法律的严肃性和可持续性。

四、完善中国住房保障制度的政策建议

（一）树立正确的住房消费观念

“居者有其屋”是所有国家和地区住房政策的目标。但是不同国家对“有”的含义理解并不相同。西方国家的经验告诉我们，买房和租房，都是住房消费的合理形式，不一定要买房住才正确，提倡的是“居者有其屋”，而不是“居者买其屋”。根据“过滤”模型，确定梯度住房消费的观念。

改变当前经济适用住房只售不租的现状，采取有效措施，研究制定可租可售的经济适用住房供应政策，即对于符合购买条件的中低收入家庭，可根据自己经济能力，结合公积金配套支持以及购房贷款贴息等优惠政策，自主选择是购买还是租住经济适用住房。

（二）建立完善的保障性住房进入、退出制度

科学的划分家庭收入水平。根据不同地区当地居民的实际收入水平，进行定量分类；根据政府的保障能力划分不同层次的家庭收入线。政府应对需要保障住房的对象进行严格的审查，其对象必须是以民政部门或房地产管理部门登记在册的家庭；同时还必须向社会发布公告，以征询社会的意见。建立复审制度，每隔五年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条件的方可继续享受保障住房。

（三）完善相关配套服务

首先要完善房地产市场和二手房市场的统计及信息披露制度，以保证信息提供的准确性。其次要建立完善的房屋租赁市场租金管理措施，为租赁型保障房提供信息和参考，另一方面是如房地产宏观调控一样，通过加强对租赁市场的租金管理，防止市场投机，抑制租金非正常过快上涨趋势，平衡保障性住房需求与供给之间的矛盾。最后还要规范房地产价格评估制度以杜绝目前这个行业的混乱和不规范给住房市场及保障房提供带来的负面影响。

（四）构建全过程管理服务体系

为规范保障性住房建设过程中各环节，以预防建设过程中可能出现的问题，消除未来各种隐患，迫切需要建立完善的建设管理制度措施。第一，要建立科学的开发建设主体选择制度，地方政府要建立统一规范对有意向参与开发建设的开发商、施工承包商、监理企业及中介服务机构等进行合格供方评价及管理，并建立公开透明、公正公平的招投标确认制度，以实现既要选择合格供方，又要确保安全、质量、进度及造价标准的目的。第二，要切实制定保障性住房建设的工程造价管理措施，确保资金效率。由于各设计单位、开发商及建筑商能力和管理水平不尽一致，管理模式也有不同，加之材料、人工、机械等价格有不断上涨的趋势，而住宅建设工程周期较长，成本因素较多，故应事先确定各种处理原则、标准及模式，并应加强建设过程中的成本审核确认的监督等。第三，要探讨开发商参与开发建设的模式，并根据不同模式制定相应管理措施。