独家调查：以房养老保险呼之欲出 京沪等四地试点引业内热议（3）

以房养老：并非第一次试水

前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。同策咨询研究部总监张宏伟认为，其背后原因有以下几点：

银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。

由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念短期难以改变。具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然“以房养老”。房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准。

现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

 保险企业：风险与机遇并存

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向新华网记者表示：在“以房养老”领域，本身存在“硬伤”，即人口长寿风险，这在短期内还无法解决。随着生活条件的越来越好，人的寿命越来越长。保险公司届时能否如期将房子变卖转化成收益，存在养老人口后续安置的重要牵制。在养老保障比较充备的国家，这一点不是太大的难题。但在国内多数人的养老保障并不足以维持基本生活，届时收房难免遇到人性困局。随着国内人口老龄化趋势越来越明显，不能如期收回的个案很可能成为普遍案例，保险公司是否有足够能力应对值得考量。

其次，国内未来房屋价值存在重大不确定性。在稳定的经济环境和私有体制下，一栋物业的未来价值是可以大致评估的。但国内处于改革拐点期，房地产市场也面临局部风险，公开数据显示，近10年的人口出生率的趋势是缓步下降的，需求的规模会缩减。而房子20年后或将不再值钱。

最后，土地使用权到期风险。目前国内居住土地出让期限为70年，未来土地使用权到期后没有明确的处理方案。后是否还需要补交土地出让金，存在不可测性。这是售价之外的，另一层重要市场变现价格变数。”

在这种背景下评估20年后的房价本身具有相当的难度，评估价格和实际偏差可能会很大。这些因素不可避免的驱动保险企业保守评估未来房价，即将价格做低评估。比如将现市值600万的房产评估成400万，甚至更低，并要在这个基础上做出保险公司自己的盈利。那就意味着可以提供给抵押人的养老费用进一步缩水。

即便排除掉土地使用权到期风险， “自我理财养老”概念也会在投资理财市场的帮助下，排挤“以房养老”空间。简单一点来说，如果个人将价值600万元的房屋变现，进行年收益率在6-8%的理财投资。在同等居住条件下可以租住12万元/年的房屋。个人可开支生活费用在24-36万元/年，而且无论何时终老，自己始终有600万元可以变现的投资资金防备不测。即便终老之后，也仍有600万元的结余。因此，从经济角度看，保险公司提供的养老金若不能大幅超过24-36万元/年的生活费用，个人不会选择以房养老。

在房价处于低谷，未来持续上涨明确的前提下，保险公司才有承接业务的信心。现在显然不是洼地，楼市经过多年疯涨后已经进入绝对高位，市场也已经开始出现进入周期性调整的迹象。“以房养老”在这种背景下亮相，能够跟市场达成的共赢面非常窄，其处境相当尴尬。