专家解读：什么样的房地产市场才是健康的？

现在的房地产市场是否健康

中国经济时报：前不久吴敬琏先生提起房地产市场时说：“我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩”。对于吴敬琏先生这番言论应该怎么看？

董藩：吴敬琏先生是名满天下的著名经济学家，其思想对早期中国改革取向产生过积极影响。但这绝对不是说他所有的看法都对。关于房地产，他以往的一些评论有些是对的有些是不对的，因为他是宏观经济学大家，可能对房地产经济学与普通经济学的区别并不了解。比如，房地产具有位置上的固定性，这决定了房地产没有办法像普通商品那样在地区间进行贸易，通过运输、流通调节供给，于是各个区域的供给是不能改变的，价格只能各自独立形成，绝对不会形成像普通商品那样全国价格基本一致，甚至扣除关税后国际价格差别不大的情况。这样全国甚至国际之间的房价比较就没有任何意义。可不光是吴敬琏先生没有意识到这一点，这些年来在全国甚至世界范围内，学术界有些人也都忽略了这一点。所以大家总是在抱怨房价这里高、那里低，我认为这是完全错误的认识。事实上，我以28年对房地产学习、研究的心得来得出我的结论是：无论利用房价收入比、租金售价比还是黑灯率，都得不出中国房地产有泡沫的结论。

不过我想强调的是：吴敬琏先生的这个说法，对提醒最高决策层正确对待房地产市场的下滑是很有意义的。新一届中央政府执政以来，关于宏观经济管理的思路正在转变。尽管官方表述谨慎，但毫无疑问官方的想法也在随着经济形势的变化而变化，或者说形势正逼着官方做出调整应对。这点从官方年初强调“不刺激”，后面用不出“强刺激”政策来变相宣布将实施“微刺激”政策可以看出。

中国经济时报：过去几年，中国推动了大规模的保障房建设，这对商品房市场是否形成了良性推动？接下来住房保障工作要如何推进，以更好实现分类调控？

贾康：现在对于房地产领域，我国政府决策层显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。另一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置健康发展，我们现在越来越有望接近这个境界了。

在宏观调控层面，应该说正在实行“双轨统筹”框架：一是保障轨；一是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。政府要做的首先是托住“廉租房”与“公租房”合而为一这个底；其次，要发展更高一层的“共有产权房”；第三，在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头”出资支持新建保障房转为 “补人头”政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了。

中国经济时报：在目前房地产市场分化、多数人认为不正常的大背景下，应该如何看待“微刺激”？“微刺激”如何才能更有效地实施分类调控？限购政策究竟应该何去何从？

贾康：我们看到，从今年3月份以来，国内主要城市房价指标降温，楼市步入调整期。所以一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市的“拐点”和房价“大跳水”、“崩盘”。但我认为这些说法过于极端和悲观。所以我们要搞清房地产市场目前是否正常，有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下）这两个概念，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的概念。我认为目前的情况都属于前者。

市场出现分化后，目前应该是促进我国住房市场健康化的契机，地方政府应该相机抉择使限购等行政手段和措施淡出，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这需要因地制宜。所有迹象表明，对市场分化应给予正面评价。同时中长期制度建设更要跟上，以有效防止强烈的大幅反弹。

董藩：这两个月以来，由于看衰的声音很高，再加上出台的政策未能抓住 “牛鼻子”，“微刺激”政策的拉动作用大部分被负面舆论吞没掉，总体效果不太理想。尤其是中央政府设想的 “对房地产市场不直接放松，通过其他措施带动房地产交易回升”这样一个不便公开说出的调控意图明显落空后，中央政府的压力明显增加，从总理的调研活动、讲话以及各部委的表态中可以感觉到这种变化。此前中央政府对房地产业“爱恨交加”。知道不靠房地产业不行，过度依赖也不行，更怕刺激舆论，于是采取了适度迎合大众情绪的做法，去 “支柱化”、去“杠杆”、去“投资、投机”色彩，这样做的目的是要表现出全新的宏观管理思路，不回到2009年时略为激进的救市思路上，不挨骂，让交易量和价格适度降点儿，只要能保住7．5％左右的经济增长率就行。但令官方没有想到的是，交易量和价格的略微下滑，已经使整个国民经济难以承受，显然不敢再任由市场衰退下去。

此前中央政府已经采取了再贷款、定向降准、大搞铁路建设、加快棚户区改造、发行地方债、通过窗口指导松动按揭贷款等刺激强度较高的措施，但效果很慢，也遇到了实施中的一些问题 （如棚户区改造的资金缺口大；商业银行不听召唤，继续变相“放高利贷”），再加上地方政府未揣摩透总理的心思，不敢大尺度救市（“分类调控”原本给了他们取消限购等措施的权力，但表述太委婉，地方官员们理解得不透彻），也担心受到舆论攻击，故房地产市场形势在一些三四线城市有继续恶化的倾向。由于担心市场变化把控不住，威胁金融业和社会稳定，所以信贷的进一步放松已经不可避免，货币政策已经在向适度宽松过度，这就不是“微刺激”的力度了。可以说，“中刺激”正在全面来临，大家拭目以待吧！

中国经济时报：在“分类调控”的思路上，短期和中长期来看，财政政策可以有哪些作为或者说是后招？

贾康：至于财政政策，加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。

我们不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。

但令人遗憾的是，房地产税改革至今的进展很不理想。三中全会之后，这一改革的方向、思路更清晰了，政府理应抓住制度建设不放而有所作为。

此外，应该优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。

在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导致极大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭所有收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。

个税改革的工作千头万绪，我们要做的，是争取将更多符合条件的抵扣因素纳入个税征管，这对于减轻纳税负担更为有效。

财政部楼继伟部长曾特别提及应把按揭贷款纳入抵扣范围。虽然综合和分类结合的个税改革方向，在操作上还有不小的难度，但可以借鉴国际成熟经验，积极创造条件逐步推进。比如，按家庭征收个税不论具体设计上的“技术路线”如何，首先对于税务部门的征管提出了严峻挑战。如何保证信息具备真实性？假如核查、纠错机制跟不上，这种情况将防不胜防，进而整个制度体系将会落入“惩罚老实人”的陷阱，最终趋于丧失公正以及不可持续。

如果信息掌握比较可靠，可以考虑对家庭购买首套房给予适当的个税抵扣优惠。另外，达不到个税起征点的低收入阶层，应首先考虑由保障房解决他们“住有所居”问题，应主要是“租房”而非“购房”，不宜先讲如何以财政贴息支持他们购房。