专家解读：什么样的房地产市场才是健康的？（2）

健康的房地产市场应该什么样

中国经济时报：既然中国的房地产市场被各方叫了很多年不正常，那么在各位心中什么样的房地产市场才是正常的呢？或者说健康的房地产市场应该具备什么样的基本特征呢？

董藩：我认为所谓正常，首先应该是观念的正常。长期以来，房价连续上涨，开发商赚钱较多，老百姓的承受能力受到挤压，由房价引发的各界冲突不断加剧：消费者与政府之间、政府主管部门与开发商之间、消费者与开发商之间、有房者与无房者之间、开发商内部、政府管理部门之间、中央与地方政府之间、学者与政府之间、学者与开发商之间、学者与需求者之间、学者之间都存在严重冲突。

由于绝大部分人不理解房价上涨的原因，越讨论越乱，越讨论越不敢说真话，说真话就有人认为你政治立场有问题，没有民生意识。其实市场从来没有规定房子必须卖给谁，这个人买不起，就意味着房价高了。但当买不起的人痛斥高房价时，政府应当引导社会正确对待所谓的 “高房价”，而不是一味痛斥开发商缺乏 “道德的血液”；当开发商为自己的定价辩护时，舆论大骂其“黑心”、“暴利”；当学者去阐述高房价的成因时，被质问“屁股坐到哪里去了”、“跟开发商穿一条裤子”；而当市场陷入困境时，从中央政府到地方政府，又都不敢明确说取消限购限贷政策，更不敢提房地产业至少目前仍然是支柱产业、主导产业这些客观事实，因为怕老百姓骂他们 “官商勾结”、“支持开发商、祸害百姓”，结果在这种观念下只能是羞羞答答、遮遮掩掩，导致出台的政策很快被负面舆论吞没，效果很有限，经济形势继续恶化。

其次，房价问题，其实就是一个供求关系问题。不要对房价问题“泛政治化”，否则会造成大量欺上瞒下、信息失真现象，并带来其他副作用，而遗憾的是调控恰恰走到了这一步——不但长期无法达到调控目的，而且一味用税收政策、限购政策、一刀切制造出大量的矛盾与冲突，也影响了政府的形象。难道这种情况要长期保持下去么？这样要产生多大的无效损耗？谁来对损失负责？希望新一届政府治理国家，首要的品质能具备不怕舆论要挟，敢于说出真相，力排众议的勇气，这也是政府部门应该具有的政府品格。

邓郁松：我认为健康的房地产市场应该具备两个基本特征。一是市场运行状况要有利于满足广大居民的居住需求。住房市场的需求归根结底来自于人们的居住需求。因此，市场运行状况是否有利于居民持续改善住房条件是判断市场运行是否健康平稳的关键。美国、日本等典型经济体住房市场发展历史表明，人口总量和结构的变化对住房需求的影响最为显著。在人口快速增长期，将会带动住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。随着新建住房开工量的持续较快增长，居民住房条件会明显改善，户均住房套数也明显提高，在现有人群的居住需求基本被满足后，新建住房的需求将主要来自住房的更新改造和新增人口情况，住房建设的趋势也将因此发生变化。还要认识到，居民改善住房是一个长期、持续过程，随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化，居民将会经历多次换购住房的过程，以不断改善居住条件。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20－64岁，其中20－34岁以首次置业为主，35—64岁主要是改善型需求。从我国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1／3,而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2／3，即从需求侧观察，改善型需求群体对房地产市场的影响更为显著。因此，健康的房地产市场，还必须重视改善型需求群体能够顺畅地改善居住条件。

二是市场运行比较平稳，既不出现房地产泡沫，也不出现严重的供给过剩问题。2003年以来，各界对房地产市场的运行情况实际上一直存在较大分歧。分歧的背后实际上表明不同观察者对市场运行平稳健康与否的判断标准并不一致。比如，长期以来，主流观点一直认为房价涨幅过高、投资增长过快，并据此认为中国的房地产市场发展不正常。但如果从较长时间观察，美国、日本、德国等典型经济体在人口较快增长、住房总量不足、居民收入增长较快的阶段，房价涨幅也较高，房地产投资增速也保持在较高水平。而在住房供求基本平衡和居民收入增速回落后，房价涨幅和投资增速都会回落。因此，市场运行是否健康、平稳，要结合市场发展阶段考虑，市场运行健康平稳的关键是既不出现房地产泡沫，也不出现严重的供给过剩问题。房地产泡沫的典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。监测房价泡沫风险最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价泡沫风险已在累积。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收投资，并进而引发一系列风险。供给过剩型风险实际上是产能过剩在房地产领域的集中体现。监测供给过剩型风险需要重点关注两类指标，监测中长期的供给过剩要关注特定城市的户均套数指标，监测短期的供给过剩则应重点关注人口结构变化和居民收入情况。

中国经济时报：那在如何实现房地产市场的健康发展方面，有什么好的建议吗？

邓郁松：我建议一是要正确认识房地产市场所处的发展阶段。在不同的发展阶段，房价涨幅、房地产投资增速、新建住房规模等常用指标会呈现不同的特征。总体来说，在快速发展阶段，房价、投资和新建住房等主要指标增速都较快，但到了平稳发展阶段后，房价和投资涨幅一般会回落，新建住房量将下降。因此，分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否健康，而应首先把握房地产市场所处的发展阶段，将对各项指标的分析同房地产市场所处的发展阶段结合起来。比如，在快速发展阶段，房价通常涨幅较高，但只要房价涨幅不高于收入涨幅，并不会出现房价泡沫风险。而到了平稳发展阶段，如果房价继续保持较高涨幅，且房价涨幅明显超过收入涨幅，则会催生房价泡沫风险。再如，15％左右的投资增速，在快速发展阶段，可能会带来市场供不应求的问题，即投资增速相对于所处的阶段来说是偏低了；而到了平稳发展阶段，同样的投资增速可能会引发供给过剩的风险，即投资增速相对于所处的发展阶段来说是偏高了。显然，在观察房地产市场形势时，只有准确把握不同发展阶段的特征，并在对发展阶段做出准确判断的基础上，才可能对房地产市场的主要运行指标是否正常做出判断，也才可能在房地产市场出现波动时，对房地产市场调整的性质、趋势、持续时间和影响程度等做出更为准确的判断。

二是要找准市场波动的原因。房地产市场的波动受多种因素影响，比如，人口的增加、居民收入的提高都会带动市场需求的增加，购房首付和贷款利率的下调会提高居民的购买能力，供给的增加或减少则可能造成市场的过剩或供不应求。从典型经济体房地产市场发展历程看，房地产市场的波动可能是单因素造成的，也可能是多个因素同时在发挥作用。而影响的原因不同，对市场的影响程度、范围和持续时间也会存在较大差异。比如，人口总量和结构变化对房地产市场的影响持续时间长，并通常决定了房地产市场发展的长期趋势；而居民收入增长情况基本决定了房地产市场发展的中期趋势；住房金融政策、土地政策等政策因素的调整则通常是房地产市场短期波动的主要因素。而一旦影响房地产市场的长期因素、中期因素和短期因素出现叠加的情况，则市场通常会出现持续时间较长的新趋势。因此，对房地产市场形势的分析和判断，还必须认清造成市场波动的主要原因，分清是由短期的政策调整造成的市场波动，还是受中长期的人口总量和结构变化等因素影响的结果，在此基础上再对市场未来发展趋势做出判断。

三是从短期看，要根据市场发展阶段和市场波动的主要原因，采取针对性的政策组合；从长期看，要坚持实行中性的住房政策。房地产市场是受政策影响较大的市场。相关政策要取得预期效果，要在准确把握房地产市场发展阶段的基础上，根据市场波动的主要原因，采取有针对性的政策组合。总体来说，在市场供不应求的阶段，要更加重视增加市场供给方面的政策。在进入市场供求基本平衡的阶段，要更加重视防范房地产泡沫风险和供给过剩型风险。从美国等典型经济体房地产市场波动历程看，要实现房地产市场持续稳定运行，关键是要实行中性的住房政策组合，既不要人为刺激房地产市场，也不要人为抑制房地产市场。在金融、土地、税收等主要政策工具的使用上，要坚持政策中性、稳定和可预期原则。（记者 徐蔚冰）