14位国务院发展研究中心专家解读2014年中国经济（11）

11、房地产市场仍将处于去库存周期

房地产开发投资增速回落符合经济发展的客观规律，去库存和去杠杆是市场机制对前一阶段产业过度扩张的修复，是对潜在风险的一种自动减压过程。

2014年可以说是房地产市场阶段性的分界点。随着房地产供求关系从供不应求向总量基本平衡转变，加之整体宏观经济增速趋缓，房地产开发投资累计增速出现持续下滑。2014年，全国房地产开发投资完成额9.5万亿元，累计同比增速10.5%，增速甚至比受国际金融危机影响的2009年还低5.6个百分点。与之相应的是销售面积增速以及房地产价格的回落，2014年我国商品房销售为12.1亿平方米，累计同比下降7.6%，企业去库存压力仍然较大。2014年12月份70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个，同比最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。在没有特别的外部冲击下，房地产开发投资出现持续下滑的主要原因是我国房地产市场自身发展阶段出现变化。房地产开发投资增速回落符合经济发展的客观规律，去库存和去杠杆是市场机制对前一阶段产业过度扩张的修复，是对潜在风险的一种自动减压过程。

从土地购置面积、资金到位等先行指标分析，房地产投资缺乏短期内大幅回调的可能性。2014年土地购置面积3.3亿平方米，同比下降14%，土地购置面积作为重要的先行指标，将影响未来2－3年的投资规模，因此从这点上看，未来一段时间，房地产开发投资增速仍然存在下行压力。另外，2014年房地产开发资金来源12.2万亿元，同比下降0.1%，银行加大房地产风险的控制力度，特别是对三、四线城市的开发贷款和个人住房按揭贷款更加谨慎，在房地产资金来源中，个人按揭贷款累计同比下降2.6%。社会资本对房地产的预期发生变化，一些龙头企业纷纷提出要调整投资节奏和转变经营模式。但从总体看，目前我国房地产市场风险仍处于一种总体可控状态，无论从基本住房需求和改善性需求规模、棚户区改造量，还是从银行贷款压力测试、首付比例、就业状况以及居民收入增长等方面，我国房地产仍然具备实现软着陆，保持相对平稳运行的基础条件，而房地产市场运行达到新平衡的关键因素是顺利完成这一轮去库存周期。

建议下一阶段房地产政策要符合经济发展的客观规律，避免出台不当的刺激政策，要清楚认识到在目前房地产发展阶段中，过高的投资增速才是酝酿房地产风险甚至房地产泡沫的催化剂。宜继续重点支持基本住房需求和改善性住房需求，给予相应的首付和贷款利率优惠，尽快完善和重构政策性住房消费金融体系。降低交易环节的税收负担，开征持有环节的房产税，提高住房存量资源配置效率。同时，要加大对局部性房地产市场风险监控，做好相应预案。