张鹏：经济视角下的2015年政府工作报告（8）

再接下来，帮大家梳理一下现在还有多少房。简单的看一下，我们现在还在建的住宅面积是51.5亿平方米。按照90平米的标准户型，换算大约是5650万套房子。西南财经大学联合国家电网等公司在全国进行空置房的摸底。空置房摸底的标准是，连续6个月没有产生水电费的房子叫空置房。换句话说，这个房子没有人住，甚至连租都没租出去的房子，我们把它叫做空置房。那么有多少套？有5700万套，两个加起来是1.13亿套。1.13亿套乘以3（三口之家）大概是3.3亿人，也就是我们需要3.3亿人进城，才能把这些房子化解掉。那时，中国的城市化率就不是54.6%，可能要达到73%，才能解决这个问题。

所以，中国的房地产问题不是一个短期的问题，不是今年不好—明年好—后年再不好的问题，它是一个趋势性的问题。从现状来看，风险有，但危机可避免。但是新一轮的房地产周期从全国层面来看还比较遥远。北京相对特殊，大量的资源都向北京进行集中，对于北京来讲，房地产周期肯定比全国的房地产周期要短要小，因为毕竟土地资源是相对稀缺的。

不论怎样，作为一个投资产品来讲，现在再去购买房地产做投资品，从现状来讲，只要央行没有大幅度无限度地去发行货币、大幅度调低市场利率，短期来看还不适宜作为投资对象。

央行有没有可能进一步的降息？央行的降息已经有一定程度的降息，而且今年国务院对货币政策的要求是：货币增速12%，在合适的条件下，还可以增得更多一些。给了央行在稳健货币政策条件下一个非常宽松的环境，但是这个所谓的非常宽松的环境，央行用起来也非常的棘手。

我以降息为例。美联储到今年的1月份已经全部退出了量化宽松货币政策，那么退出以后，美联储接下来的一个工作就是要在今年下半年加息。如果美联储加息，中国降息，就会带来一个问题：人民币对美元的汇率将大幅度下跌。人民币对美元的汇率如果大幅度下跌，当然在一定层面可以改善中国的出口，刺激实体经济的发展。但在另外一方面，对于房地产市场来讲未必是好事情。假设外资就持有一套房产，咱不说房价下降，假设房价是持平的，一年没赚着钱，但是人民币对美元跌了5%，就相当于他持有这套房产的美元价格下降了5%。那么在这种情况下，很多的外国投资者会转向抛售中国的资产，如果一抛售的话，就怕形成多米诺骨牌那第一块倒掉的骨牌。他一抛售，在市场上形成一个短暂的市场恐慌，那么房地产本来正常可以持续以价换量的曲线就没有持续下去，这是最大的风险。所以，央行在进行降息的时候，一定会投鼠忌器。所以，今年央行还有好几轮降息的思路肯定不存在，最多再有一轮基本上就到底了，也没太多降息的空间。

但是降准还继续有空间，包括中期货币借贷便利等还会有进一步的空间。