中国房地产经济的新常态及其应对

住房既是民生问题，也是经济问题。一直以来楼市都是全民关注焦点。2015年两会，政府工作报告虽然对房地产市场着墨寥寥，但在总理答记者问及政协小组讨论等多个场合，有关房地产的话题依然引起中外媒体的较大关注。当前在我国经济面临下行压力的新常态下，我国楼市低迷状况是否会继续？是否真的会像国内外盛传的那样“崩盘”？房地产业对我国经济的影响会有多大？未来一段时期内，我们将如何应对房地产经济面临的新常态？针对这些问题，两会期间，我们特别邀请了全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会成员、上海社会科学院部门教授张泓铭对此进行一一解答，其观点供读者参考。

2013年第四季度至2014年春，国内外盛传2014年中国房地产市场要崩盘。2014年过去了，中国楼市表现的确有所疲软，而同“崩盘说”相去甚远。未来，中国楼市会如何，政府又该如何作为，这是国人普遍关心的。本文试图从房地产经济的角度对此作些分析。

房地产经济是由国民经济决定的

很久以来，对于房地产经济（市场和产业的总和）与国民经济的关系，普遍存在着一种误解。许多人认为，房地产经济好则国民经济好，反之则差。这样的误解，伴随着过去十多年国民经济和房地产经济的同步高速发展，得到了强化，以至于形成国民经济的“房地产主导论”。应当承认，房地产需求旺盛，市场兴旺了，房地产业也就兴旺，会拉动、推动国民经济与之相关的几十个行业的发展，对于GDP和财政直接的、间接的贡献良多，这些都是事实。但是，是什么导致房地产市场和产业的兴旺呢？

寻根溯源，首先需要弄清楚房地产产业是作什么用的？从学理的角度可以这样概括，房地产业的作用是提供人类生活、生产、经营和各种使用需要的空间载体，如住房，还有办公楼、商铺、厂房、仓库等非住宅房屋，房地产业应该满足社会的这些要求。只有房地产业满足了社会的这些要求，才能成功拉动、推动国民经济几十个行业的发展，从而扮演支柱产业的角色，在国民经济发展中起到应有的作用。

那么，是什么因素决定了社会对于房地产产品的数量和质量要求呢？是官员的设想或者是什么指标吗？都不是，社会对房地产产品的数量和质量需求是由国民经济发展状况决定的。国民经济的快速较好发展，会使社会对房地产产品的需求增加；从而对房地产业提出增加供给的要求，最后推动房地产经济快速较好发展。当然，房地产经济的快速较好发展，也能影响国民经济发展，但不能起决定作用。“影响”和“决定”有质的区别，不能混淆。对于国民经济和房地产经济之间的关系，可以这样比喻：国民经济是一棵根系发达、枝繁叶茂的大树，房地产经济是这棵大树上的一条大枝桠和一丛花果。只有大树根系深广，才能有满树的好枝桠和美丽的花果；同时，大枝桠长得越好，也能使大树的根扎得更深、布得越广，从而增添大树的风采。笔者曾将中国GDP增长率同房地产投资增长率作了比较，发现两个结论：在相关性上，房地产投资增长率同GDP增长率高度相关；在时间关系上，房地产投资增长率变动是滞后于GDP增长率的，说明国民经济变动在前，房地产经济变动在后。从而在技术上证明了国民经济发展决定房地产经济发展的基本道理。

有些人认为，货币供给决定房地产市场的发展，尤其是房地产价格的起伏。理由是，货币供给宽松房地产市场就兴旺、价格就上涨，反之就冷落。这样的理解有只看表面之嫌。如果进一步追问，是什么决定货币供给呢？除了货币管理技术可以随机地、短期地扰动货币供给之外，长期的、决定性的因素也是由国民经济发展决定的。显然，货币供给可以影响但不能根本决定房地产经济的发展。

还有人认为，政府的调控决定了房地产市场的发展。理由是，政府收紧了房地产交易，市场就趋冷；反之就趋热。这种看法扭曲政府调控的作用。就此要追问，政府为何要调控？因为房地产市场的发展部分背离了国民经济的要求，甚至有可能危害到整体经济和社会，所以要在市场调节作用的基础上进行人为调控，使房地产经济符合国民经济的根本要求。可见，准确的政府调控也是国民经济的要求，它同国民经济对于房地产的要求是一致的。所以，不能用政府调控对于房地产市场的作用，来否认房地产经济是由国民经济决定的道理。

循着房地产经济由国民经济决定的这个逻辑，人们自然地得出以下结论：既然未来一段时期内，中国经济不可避免地告别过去十多年的高速增长、进入中高速增长的新常态，那么，中国房地产经济也将告别过去的高速增长，进入平缓发展的新常态。