中国房地产经济的新常态及其应对（3）

“双防”并重应对房地产经济新常态

根据以上分析，如何应对房地产经济新常态？对此，笔者有五点设想。

在指导思想上，要重视房地产在稳定经济、稳定民生中的巨大作用，稳字当头，“双防”并重。一是要防范楼市再次过热、虚火上升。若楼市再度过热，价格必然快速上涨。这样做，虽然增加GDP和税收相当容易，但却会让楼市多年积累的、普遍的高房价风险雪上加霜，加速高房价垮塌危机到来。楼市稳定或稍冷、房价稍微有些下降，是“高压罐”的自动释放和缓慢释放，没有大碍，应该接受或者容忍。二是要防范楼市全局性的急速趋冷、房价大幅度下跌。楼市趋冷一般会引起房价下降，但不一定引起危机。但在高房价、高库存“双高”的条件下，楼市急速趋冷完全可能导致房价的大幅度下跌，从而诱使购房者房贷违约，房地产企业资金链断裂而违约。在购房者和房地产企业“双违约”条件下，金融风险陡升，房地产危机迅速演变为金融危机。“双防”，其实是要从两个方向上防范危机。不要以为只有过冷会导致危机，过热也会为危机的早日到来创造条件并酿成危机。所以，要“双防”并重。

在行动策略上，要注意发挥市场自动调节的作用，让市场充分展示其真实趋势及自动调整的功效，不必急于行动。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要更好地发挥市场调节的决定性作用。但在实践中，人们往往把握不好政府同市场的关系。比较常见的现象是，在完不成或预期完不成当年经济指标尤其是财政指标时，政府就喜欢打房地产的主意，把房地产当作救火工具，急忙出台宽松的楼市措施，过早进行人为干预，忽略市场调节作用。其实，房地产的确是需要市场自动调节的。市场调节是使供求达到平衡的有力武器，也是使供求不平衡面貌真实显露的手段。如果为了经济指标的需要，过早地阻断市场自动调节的功能，那么就可能产生两种并不积极的情况。一是市场尚未展示其趋势性全貌，匆忙出台政策措施，仓促应战是对是错，很难确认。二是即使匆忙出台的政策撞对了，使经济指标的完成容易了，但它对于楼市内在问题的解决有无好处，或许反而增加后期楼市乃至以后经济的困难和不确定性。所以，只要楼市没有急速趋冷、房价没有大跌，没有产生对于金融和经济的严重威胁，就是相对正常的，不能过早地采取人为的逆向调控。

在观测指标上，要紧盯销售量和价格两项指标，尤其是价格指数。表现房地产运行的指标多达几十项。要准确判断市场，简便的方法就是观察销售量和价格指数两项指标，尤其是价格指数。市场经济的核心就是价格，市场的一切问题都会集中反映到价格上。以“稳字当头”的指导思想看，楼市的销售量有所下降不要紧，只要价格基本稳住就行。在通货膨胀的一般常态下，价格基本稳住，就是在经济增长中，在其他商品劳务价格上升的过程中，房地产相对降价，降低楼市风险。价格缓跌不要紧，价格稍久的缓跌也不要紧。这是市场在逐步自我调节的表现，是供求趋向均衡的必要过程，是楼市慢慢地卸掉高房价的包袱、回归合理的过程。我们要有定力，沉得住气。这样做，可以逐步降低城市的商务成本，提高城市的竞争力，对未来中国经济发展有益。这是一种高明的调节艺术。一个成熟的城市管理者，要有这样的自觉意识，不要为某年的GDP所绑架。虽然这样做很难，但至少要有这样的意识。

在经常性政策上，要将重点落在鼓励民众自住需求上，对此要有更鲜明的态度和措施。扩大消费，是中国转变经济发展方式的主要战略。在房地产方面，主要体现在鼓励住房自住需求上。一段时期以来，虽然鼓励自住需求也有所体现，但是，做得还不够，主要是一贯性不够。在楼市低落时有所鼓励，在楼市好转时就有所放弃。现在，面对房地产新常态，要提倡更好地鼓励住房自住需求，并一以贯之。这是涉及民生的大问题，不是单纯的经济考虑。如果从经济层面考虑，那是最好的、最无争议的“稳字当头”。住房自住需求，又分首次购房和二次改善性购房两种。其中，对于首次购房者要雪中送炭、充分鼓励，不仅要给予贷款成数和利率的优惠，还可以采取减免税收和规费等措施，但不能主张财政直接给购房者现金补贴。因为，购房现金补贴管理不严，会引发很多的漏洞和贪腐弊病。对于二次甚至三次改善性购房，也要适度鼓励。只要是自住的需求，都要鼓励，只是鼓励的程度有所差异而已。

在底线管理上，要有楼市危机意识及相应的预案。总体上看，中国楼市不存在全局性危机，但局部地区危机是存在的；而且，亦存在局部地区危机转向全局性危机的可能性。原因在于，许多地区高房价风险积累得太久，在高房价的刺激下，多年来全国房地产开发投资激增，商品房高库存城市并不鲜见，现在又面临经济和楼市“双减速”的局面，处理不好，危机突然降临是可能的。我们要有这样的危机意识。当然，只要预先考虑、安排妥当，危机不会必然发生。所以，要未雨绸缪，要有对待危机的预案。比如，在楼市销售量和价格同时呈现普跌（指地域分布）、大跌（指下跌幅度）和快跌（指下跌速度）三个现象共存的征兆时，果断出台救市措施。救市措施主要是两个方面：一是楼市交易上的宽松措施，如彻底取消一线城市的限购等；二是采取支持楼市积极交易的措施，如宽松的税收和信贷等。

笔者认为，只要清醒地认识中国房地产经济的新常态，并采取积极的“双防并重”的态度和措施，克服楼市困难，促使其稳定健康发展是可以预期的。