房地产税改革趋势六大变化（2）

改革方案：由单一税改向综合税改转型

我国房地产的一个突出问题是税多费杂，结构极不合理。十八届三中全会提出的加快房地产税立法，与长期以来所提出的房产税改革比较，虽只一词之差，但意义、性质完全不同。这不但是因为房产计税价格包含土地，还因为房地产税改革是包括房产税在内的整个房地产税制改革，涉及开发、转让和持有三个环节。由于未来税制改革的基本原则是不增加新税，如果要增税必须先减税。因此，未来适应经济发展方式转变，进行税收有增有减的结构性调整，其改革思路是降低开发、转让环节税收，提高持有环节税收。

提高持有环节房产税，需要合理的税费制度。第一，应彻底清费减税。因为很多“费”的征收充满随意性，也缺少法律依据，所以需要把名目繁多的“费”改为“税”，让其法制化、规范化。第二，合并房地产征税。考虑到房产税和城镇土地使用税曾同出一源、征收方式相似等情况，未来的改革中，应该把二者合并，统称房地产税。第三，减少交易税。由于我国对不动产征收多种交易税，开征经常性的房产税意味着，现有房产所有人需要在购买房产时和购入房产后纳税两次。目前，这一问题在中国似乎尚未成为突出问题，这是因为中国经济过去几年高速增长，房产价值急剧攀升，房产的新所有人可能已经得到了资本收益。但在未来，为了减少和消除重复征税，需要减轻交易环节的税收。第四，开征房产税应同时取消土地增值税。一是土地增值税不合理，对房地产开发企业既征收土地增值税，又征收企业所得税，存在对同一笔所得双重征税的情况。二是土地增值税也不是国际惯例，很少有使用土地增值税的国家和地区。我国台湾地区征收土地增值税后，就不再征所得税，所以并不存在重复征税。三是土地增值税不可能长期持续存在，我国房地产企业暴利是在一个特定历史条件下的产物，当房地产价格持续上涨时有暴利，而当房地产价格趋于下跌时，连正常利润也不复存在。因此，随着房地产市场变化，以及由此带来的房地产税源变化，以房产税替代土地增值税正当其时。

改革核心：由个人免税向逐步征税转型

我国现行房地产税主要是指房产税，以及与之相关的土地使用税。按现行房产税政策，我国对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产按年计征房产税。征税对象主要是生产经营性房产，对包括个人居住用房在内的非营业用房实行免税。因此，对个人而言，房产税存在“重交易、转让，轻保有”的特点。并且，受征税范围、计税依据等制度性因素制约，现行房产税在我国房地产税制体系中的占比和在地方税收中的地位均不高。

党的十八届三中全会就完善房地产税，提出了“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。改革的基本框架是对现行房地产税进行改革立法，改革的核心内容是对个人居住用房由免税向逐步征税改革转型，并以法律形式将其稳定下来。然而，将房地产税由仅对企业经营用房征税向包括个人居住用房在内的房地产逐步征税转型，不仅涉及房产税本身的改革，也涉及与土地使用税关系的处理。对个人居住用房恢复征收房地产税意味着，将在房产和土地合一前提下，取消对企业征收的土地使用税，对企业和个人统一征收包括房产和土地在内的房地产税。