房地产税改革趋势六大变化

房地产税改革正由理论探讨进入制度建设，并将成为我国未来影响最广泛、深远的税制变革。这一改革面临六大趋势性变化。

改革基础：由需求管理向供给管理转型

长期以来，我国对房地产宏观调控的主要思路是以控制需求为主，如限购、限贷、提高利率、增加开发和交易环节的税收。从实践看，控制需求的政策确实在短期内取得了抑制房价过快上涨的预期效果，但房价短期小幅下跌后，便更为猛烈地持续上涨，甚至几乎失控。这一政策之所以失效，与其制度缺陷关系密切。

以控制需求政策的税收制度为例，我国房地产宏观调控主要在房地产开发和二级市场转让环节提高税率、加强征税。本意是通过增加房地产开发、提高转让成本，以减少需求、平抑供求，结果却是通过税收提高了成本，对抑制需求的作用有限，而助推房价上涨的作用明显。

党的十八届三中全会提出了与以往不同的房地产改革思路，即由控制需求转向扩大供给，希望通过增加土地供给，建立为中低收入者提供保障房和为中高收入者提供商品房的多元住房体系，保障房地产供给以平抑房地产需求。然而，由需求管理转向供给管理不可能一蹴而就，需要一个过渡缓冲期。在过渡期内应采取包括限购、限贷、增税的需求管理，以及扩大土地供给、降低开发成本、减轻开发税收的供给管理，即税收结构性调整的二元管理。

改革方向：由开发转让向购后持有转型

我国现行房地产领域涉税可分“开发、转让和持有”三个环节。我国从计划经济下的保障供房转向市场经济下的购买商品房，形成大规模的商品房开发。在这个过程中，根据税源特点，主要在开发环节征收房地产税。随着中国住房制度市场化的快速发展，相当一部分城市居民开始改善住房条件，出售旧房购置新房，由此进入商品房开发萎缩、二级市场转让逐步增大的阶段。在这个阶段，我国税收重点转到转让、交易环节，并因商品房价格暴涨取得巨额税收。

从世界各国房地产市场发展过程看，未来新房开发将逐渐减少，二级市场交易也会逐渐平淡，税收将转向居住持有环节。我国在经历了相当一段时间的商品房市场发展后，财富占有出现巨大差异。未来我国房产税可能更接近日本房产税，即在交易和持有环节同时征税。通过降低开发、转让环节税负，提高持有环节税负，建立开发、转让、持有三个环节并行的税收体系和制度。

改革前提：由房地分离向房地统一转型

在持有环节，我国现行房地产税分为房产税和土地使用税两种，它们是计划经济时代产物。在土地归国家所有、无偿划拨给企业使用的情况下，对房屋实行从价征税，房屋价值主要是不含土地价值的建造价格，所以在计算房产税时，对于自用房屋以账面价值余值而不是评估价值或市场交易价格为课税对象。对土地实行从量征税，按土地面积和处于不同地段，区分土地级差收益的单位税额征税。然而，随着我国市场经济的发展、土地拍卖制度的建立和住房制度的改革，商品房市场化业已形成。未来税制改革的趋势是，将房产土地分离型征税改为统一型征税。这意味着，不再按房产账面价值和土地面积分别征收房产税和土地使用税，而是将二者合并，按房产和土地综合评估价格计算征收房地产税。之所以要对房产土地统一征税，是因为房屋不可能脱离土地而独立存在，房屋和土地在物理属性、权属关系、产权价值、产权交易四个方面已是不可分离的统一整体。

由于房产土地课税基础发生了重要变化，房产土地税收也不可分离，所以需要由分离型征税向统一型征税转型。