房地产税改革趋势六大变化（3）

改革程序：由“先行先试”向“先行立法”转型

虽然房产税改革已为我国大多数人所认可和接受，但由于缺少统一规范的法律制度，改革困难重重。三中全会明确提出落实税收法定原则，并要求加快房产税立法，使房产税改革路径由“先行先试”转为“先税收立法、再扩围改革”。但立法同样面临艰难的制度设计抉择。

首先，在纳税范围的确认上，需要选择按增量还是存量征税。对增量房产征税是有优势的：能体现法律上的既往不咎、先告知再征税的原则，更容易让居民接受；可以按交易价格征收，而交易价格相对简单，具有管理上的可行性。但按增量房产征税的制度缺陷也很明显，税收规模偏小使房产税难以发挥调控功能。

其次，无论是增量改革还是存量改革，都涉及普遍征税和选择征税的抉择。选择性增量房产征税主要针对投资性购置房产征税，出发点是保障居民基本生活购置房产不征税，从而发挥房产税促进收入分配和调控经济的作用。但选择性征税也存在问题：一是使得税收制度复杂化；二是不符合财产税普遍征税原则；三是不符合公正原则。

再次，房产税立法涉及计税价格，需要选择采用交易价格还是评估价格。主张交易价格的观点是以静态视角进行分析，而现实房产价格处于较大的变化过程中，如果从动态视角出发，采用交易价格就显得不合时宜。从长期来看，无论是增量改革还是存量改革，以评估价格替代交易价格是发展趋势。

最后，房产税立法涉及税率结构，要在比例税率和累进税率之间作出选择。在现行增量改革同时实行限购和限贷前提下，依据交易价格确定税率有其合理性和必要性。但从未来改革方向看，当更多采用房产税来调控时，或者要对存量房征税时，可考虑将按价格设计税率改为按房产套数来设计税率。

（作者单位：上海财经大学公共政策与治理研究院）