住房合作社：德国的民间住房保障模式

在德国，除了由政府提供的基本住房保障形式外，还有一种来自民间的非政府的住房保障模式——住房合作社模式。

全球大约有8亿个不同形式的合作社，其性质介乎企业和社会组织之间，大致相当于“非营利社会企业”。这些合作社在全球创设数量众多的工作岗位，是全世界破产率最低的类企业模式。合作社适合在农业生产、粮食、能源、住房等领域运行，其资金来源于社员的投入，存续和发展依赖于产权人和社员的利益一致性。

德国的住房合作社是在19世纪工业化进程中诞生的，新兴产业工人到了城市，很难支付得起住房的费用，于是就产生了住房合作社这种由平民合力解决问题的机制和模式。

德国住房合作社基本情况

在德国，非营利的住房合作社、政府提供的保障性住房、商业化的住房公司和私营住房投资者是三大类不同的住房提供方式，这几种形式都不可或缺，共同组成一个城市良好的住房结构，向市民提供不同形式的可支付的居住空间。与其他商业性住房模式相比，鉴于其法律形式、组织结构、互助观念、不参与投资和非营利性等特点，住房合作社具有租金低的绝对优势。在19世纪工业化时代和1945年后的德国重建过程中，住房合作社为解决住房紧张作出了积极贡献，是为广大市民阶层提供安全和可支付住房的重要保障之一。

德国目前有2000多个住房合作社，住宅拥有总量220万套，这意味着德国所有出租房屋中约10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至达到20%。每个住房合作社平均拥有1100套住房，大型住房合作社可拥有上万套住房。

德国住房市场当前存在的问题

人口向城市迁移带来的住房短缺。在1950年代，德国的城市化率不到30%，目前已超过50%，而且还在呈上升趋势。甚至在许多城市，从事对城市运行非常重要的职业的人（例如住在四五十公里以外的警察、护士等）因为无法租到合适的房屋而导致工作、生活困境。与此相反，农村地区人口稀少，甚至出现空心村。这也是全球普遍化的城镇化发展进程中产生的问题。

商业化住房租金不断提升导致普通市民无法支付商业性房租。较高的土地和建筑成本，以及越来越高的人工成本，使商业性的房屋价格（售价和租金）不断上涨。日益成为稀缺资源的房屋和土地就成为商业投机的目标。

贫富差距拉大导致普通市民无法支付商业性房租。在人口密集的城市地区，贫富差距越来越大。德国人均居住面积约40平方米，一般家庭为2个人，城市里存在部分1个人的家庭单位，农村家庭人口相对多一点。一般家庭收入的25%用于支付租金。一般而言，住房租金不超过收入的1/3还可以接受，如果再高，日常生活的品质可能就会受到影响。在法兰克福、慕尼黑等大城市，生活成本比较昂贵，市民甚至可能用一半收入来支付（商业性）租金，这种情况多发生在商业性的房屋市场。

可支付的住房合作社模式的房屋规模总量存在局限性。住房合作社的房屋来源完全靠合作社以市场方式来取得，合作社要与营利性的商业公司一起来平等竞标取得地块，其资金来源是社员投入，又是非营利的，不参与投资。所以，他们的竞争存在某些局限性，这导致住房合作社模式虽然稳定，但不易有规模性快速发展，在房屋总量上仅维持着基本规模。

在日益增加的“可持续的”“可支付的”住房需求下，无法快速增大的住房合作社的房屋总量，无法满足支付能力一般的市民的住房需求，有部分人员即便符合申请要求，也无法租到经济可承受的合适住房。这一部分人员的住房需求只能有赖于政府提供的最低居住保障，或勉强多付租金去市场租房。

住房合作社的运作方式

住房合作社缘何能够在高度自由化的房地产市场经济环境中占有一席之地？

一是住房合作社的运转有部分来自政府支持。有些项目，政府会提供一些优惠条件给住房合作社，双方约定年限和租金，政府提供土地来开发。住房合作社与私营投资商不同，不做投机性开发，其收益除开发成本和运转成本后全部回流到合作社，继续用于合作社运转，服务于房产的继续投资和维修。

二是住房合作社的房产是永久资产，这些资产是维系合作社良性可持续运转的稳定器。德国的政府管理系统有条不紊，政策持久稳定，有的住房合作社已经存续100多年，积累的资产越来越庞大。在日益抬高的房地产市场环境下，这些资产成为合作社赖以生存和发展的稳定资本。合作社不做投机，不低买高卖，这些资产价值慢慢增长，而合作社的管理成本基本保持稳定，合作社就能够可持续地为租户提供安全稳定可靠的平价房屋。

三是住房合作社严格控制管理成本。在自由化市场房屋租金不断上涨的同时，住房合作社的租金可以保持十数年稳定持平甚至不变，这是合作社精心严格控制管理成本的结果。比如房屋不过度维修，按照简洁安全适用的务实标准，恰好就行。“羊毛出在羊身上”，如果过度修缮，其费用会转嫁到租户头上，无疑会增加租户经济压力。再如严格控制管理人员数量，不养闲人，一个拥有上千套住房的合作社，其专职管理人员只有2~3人。房屋维护修缮的工作全部承包给专业的修缮公司，合作社不自己自设工程队伍。另外，德国的建筑质量稳定牢靠，基本上不用频繁重复花费巨大的支出来维护修缮。

四是住房合作社拥有稳定的收入来源。一方面，合作社拥有稳定的租金收入。住房合作社提供的房屋租金虽然价格低廉，但是稳定，房屋数量基数较大，给合作社带来一部分稳定的租金收入。另一方面，合作社拥有成员入股资金。合作社的住房虽然面向无区别的社会公众，但是由于房源有限，不是所有申请者都能够获得住房。所以，合作社采取社员“入股制”，既能保证参股的社员有一定的股利收入，又能使社员在有住房需求的时候，优先享有住房申请权。

住房合作社的租金和股金，刚好可以维持与支出持平，若有结余将投向新获得住房的开发投入。一个管理精良的住房合作社，可以拥有健康干净的财务报表，而其管理者也可以获得与其付出相当的白领级的合法收入。这样的住房合作社运行稳定，极少破产，为民众提供稳定的房源。

住房合作社的方式有力补充了德国住房市场，作为经营者和管理者，同时也不得不面对一些问题。例如，无法限制仅是无房者来申请，无法限制申请居住面积，无法限制高收入群体来申请，甚至无法限制私自提价转租，基本上只能通过“社员”身份和积分来判断甄别。德国严格保护私人利益，合作社无法获取相关私人数据；租房保护法对租户保护严格，即便发现有不符合申请要求的情况，也很难以简便的程序要求其退出。

德国住房合作社的住房保障模式带来的启示

德国的几类住房形式中，政府保障房（约）占15%，合作社租房占3%~10%，市场化租房占45%，私人住房占30%。可以看出，住房合作社模式无论从工业化发展进程的历史角度来看，还是从对当今住房市场分层的房源提供角度来看，都是有巨大贡献的。

由于土地属性、房地产市场的性质和发展存在巨大差别，德国住房合作社的运作方式很难为我们所照搬，但其中的价值理念带给我们很好的启示。

一是社会政策稳定。稳定的政策带来稳定的预期。住房合作社模式诞生100多年来，由于社会政策稳定，合作社发展稳定，甚至积累了庞大的资产，给民众提供了可靠稳定的可持续的房源。因为政策稳定，民众愿意投资加入“社员”（而不用担心经营者套现跑路），主动为住房提前铺设基本保障。

二是社会保障体系完整。在德国的几级住房层级中，市民可以根据自身经济状况定位住房条件。无论是赤贫阶层、工薪阶层、城市新贵还是富豪，都可以选择适合自己的住房。无论是哪种层级的住房，都能保障干净、卫生、安全和体面，维持文明生活基本需要，真正达到居者有其屋。而富裕阶层可以通过市场来满足高标准个性化的住房需求。

三是社会诚信机制完善。虽然住房合作社提供的是“廉租房”，政策也有一些“漏洞”，给高收入申请者以“可乘之机”，甚至可以低进高出私自转租赚取差价，但是并没有造成投机泛滥，长期以来该模式运转稳定。社会诚信机制既靠长期养成的文明素养道德自律，又靠对失信者的严格惩治，宣传引导和严格的制度设计约束起到双效作用。

四是社会奉献蔚然成风。在德国有1/3的民众是社会事务志愿者，不求回报的社会奉献精神根植于自幼而起的文化教育体系的内核。住房合作社坐拥数以千套万套的价值不菲的房产，却视市场利益而不顾，不抛售套现，不追资逐利，只默默为民众提供支付得起的平价房屋。没有全民高度一致的奉献价值观，无法形成这样的运行模式。

五是社会市场充分尊重。即便住房合作社提供的是准福利性质的“廉租房”，其作用和功能是政府保障性住房的有效补充，但其运作的方式仍是市场化的。从拿地到开发到管理到运营，都是按照市场规律来公平竞争运行。其利用资本取得的稳定方式、管理运营的精打细算、有些项目有政府政策的适当支持等，维系着与私人营利性市场并驾齐驱、风生水起的生存格局，成为德国为民众提供住房保障的有力支撑手段之一。