周其仁：土地管理·亟待破解的难题

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对土地管理问题，我准备谈这么几个方面的内容：到底是地价把房价顶起来还是房价把地价拉上去；土地资本化等问题。土地资本化在什么条件下发生？在我看来，这里有一些客观的规律是很难抵抗的。随着经济的发展，城市化进程必然加快，土地资本化就成为我国面临的一个大问题。我国现有的土地制度，一方面面临极速的城市化、工业化，同时又有很大的土地资本化潜力，加上现有的土地制度以征地制度为主干，还有很多不适应的地方。解决这些矛盾和问题有什么样的办法呢？

地价与房价：谁顶谁？

我先从一个热门话题说起。前一段时间，一些城市的房价又开始上升，社会又开始议论。有一种议论说这是土地给顶的，理由是国土部门对土地管得过严，供地太少。有人甚至说是18亿亩耕地这条红线导致对城市供地不足，所以房价就上去了。国土资源部在新闻媒体上反驳了这个看法，说中国房价里包含的地价还是偏低的。国土资源部门对楼盘做的抽样调查表明，我国房价里地价占的比例在30%以下，是偏低的，很多发达国家的这个比例都更高。所以不能说因为国土部门从严控制土地就会导致房价上涨。

那么，地价和房价之间到底具有什么样的逻辑关系呢？这个问题要分两个层次来讨论。从物理层次或者从使用价值形成角度看，没有土地就盖不成房子，所以土地决定房子。很多人认为这是对的，地价高就把房价顶起来了。但这个看法仅仅是从使用价值形成角度来说的，从物理层次上看是对的，从价值形成角度上看是错的。从价值上看这个道理是反过来的。为什么土地有价？或者为什么土地价这么高？假定土地就是盖房子用，唯一的道理就是因为房子值钱了。房子值钱地才值钱，因为房子会给人带来效益，带来享受。有人愿意为这种效用出价。有人说你有支付我就盖房子给你。他猜你要买房，所以他就盖房。他是猜对了你的需求后才组织供给的。所以盖房子的劳动、设计、开发商的工作，包括使用的砖瓦、材料，一直到利用土地，所有这些要素才相应地有了价值。如果房子没有价值，这些东西都没有价值。这个思维跟我们传统思维是冲突的。过去是说成本定价，因为短缺经济时代确实是成本定价。成本定价实际上是有供求条件的，只有在长期供不应求的条件下成本才能定价。来看看成本定价，当我们走进一个小市场看人家如何讨价还价，顾客说这东西能不能卖便宜一点，小商贩说不行，说他租的房子就很贵，这个店就很贵，所以这个商品不能再便宜了。然后很多人就接受这个说法来买这个东西。但小商贩的这个解释是不对的。错在什么地方呢？你为什么选择这个地方卖东西呢？成本和租金是你选择的结果，不是给定的，不是命定的事情，不是老天把你发到这个商场来卖东西，是你有客流量才选这个地方，才付这个东西，所以应该是反过来的，即成本是被决定的，因为成本是选择的结果。如果不是这样，人类就很麻烦，大家都挑贵的地方做生意吧。如果把商品做大，价值就会提高，那么人类的整个资源利用活动不是反过来了吗？

土地是一种永久性资产

接下来我们看一下资产、收入与资本的关系问题，引入这些概念对我们理解土地经济问题是有帮助的。

我首先讲一讲什么叫资产。资产就是一切可以带来未来收入的资源。资产能够为人提供的服务就是产生收入，比如说期货，还有宅基地、稻田、苹果树、设备，这些资源之所以被叫做资产，是因为它们可以带来未来的收入。人的能力也可以带来未来的收入，所以现在大家重视教育，重视自己素质的提高。有了能力，市场就会给价，有了能力将来就可以创造收入，就可以得到较好的工作等。这是我们关于资产的一个经济学基本定义。

一般来说，叫做资产的都不是一次性收入。一棵树明年结果，后年还结果；一块水稻田，今年种，明年种，后年还可以种；盖一栋楼今年住，明年住，可以住很多年。这些资产，还有我们今天讨论的土地，就是一种永久性资产。一棵树30年以后生命就结束了，可是土地30年以后不会结束，所以土地的生命周期非常长，它可以源源不断地带来收入流，就像一条河一样，可以源源不断地产出东西。我们将来养老有一个年金的概念，年轻时往这个地方投入，65岁后我们每年都可以从中收益，这就是收入流。

这些概念都是我们日常生活多少掌握了的，不困难。困难的是资本这个概念，因为我们过去批评资本主义批评了多少年，但却不完全清楚什么是资本。现在我介绍金融学的一个定义，现代金融学、投资学的资产理论认为，资产包括所有实物的、人身上的能力和人本身所拥有的资源，即凡能产生未来收入的都被定义为资产。我们之所以喜欢楼，除了基本需要，就是因为它能不断产生房租，能给住房的人带来享受。因为它给人们带来享受，人们愿意为此出价付钱。资本就是资产的价值，是资产的现价，是资产所有带来未来收入的市值的贴现。这个理解起来有一点困难，不是在座每一位都感兴趣，但对于我们理解土地问题很重要。

首先解释一下什么叫贴现。所谓贴现就是这么一种经济活动，站在今天的立场上评估未来的收入，我种了一棵树，这树今天值多少钱，那要看它将来能带来多少收入。明年能结果，后年能结果，它结果期是20年，每年结果的量有多大，每年果实可以卖多少钱。为什么要站在今天的角度来对未来的收入进行评估呢？道理很简单，就是所有决策都是现在做。我们说做决定，什么叫做决定？做决定就是立足于现在对未来做出可预期的判断，决定的影响是长远的、对决定的结果应该是带有预见性的。影响长远的事情现在来做，这就是决定。怎么做决定呢？根据信息来决定干这事还是干那事。

贴现是非常重要的。比如，一个资源是今天把它吃了还是留着让它长到更大？今天饿就把米饭吃了，这就是今天带来的效果。如果有剩余的粮食或者忍着饥饿少吃一点，把米饭留下来酿成酒，也许若干年后，你的收入会非常高，至少比你今天这顿饭带来的效益要高。在这种情况下，人就开始投资了，就开始牺牲今天的消费。因为所谓投资就是未来的消费，延迟的消费。为什么延迟呢？因为人们在长期的活动中发现，有一些资源如果当前不消费掉，放到一个投资过程中，加上经济力量、社会力量、自然力量，它会在未来产生出更高的消费值。这是从定性方面说的。

那么量上怎么把握？我今天有一点剩余的钱往哪里放？放到哪里未来价值会大一点？这是温饱问题解决后我们面临的越来越大的问题。对于积累、对于投资、对于长远看未来，总的说来我们的知识、文化和习惯都是不够的，这个问题今天就提上议事日程了，我们的高储蓄率已经引起了全世界的注意。这个储蓄往哪儿放？经济学研究人的跨期决定，就是今天做的决定影响将来，非常重要的一个概念就是贴现，就是你把将来收益的各种可能折现到今天来算，然后你就容易做决定，到底是往这里用还是往那里用，是当前消费掉还是变成投资，变成未来的消费。这些事情是耗费心机的，也是我们走向小康以后面临的一个越来越大的矛盾，因为当期的衣食住行对付了，剩下的问题就是长远的。经济历史告诉我们，资源用得好不好会影响这个国家、这个地区、这个公司、这个家庭、这个人。长远的财富有时候就是把资源放在不同的地方，隔五年、十年、十五年看，完全不一样。财务学、经济学、金融学无非是把人类自发摸索出来的经验总结出来加以理论化，通过经常训练掌握这些知识，并有意识地做这种预算。一个东西往将来看，将来会带来多大效益？五年以后的100块，你今天给它什么估价？这需要做一个权衡。一个资产的未来价值和现在价值要经常进行这种换算。

就此，我把贴现变成一个趣味的问题，即你出多少钱买五年以后的100块？你用高于100块的价去买，还是用100块买未来的100块，还是用不到100块来买未来的100块。就是说，同样给你100块，明年给你，五年后给你，十五年后给你，你会怎么选？这种题目就是跨期决策、跨期经济决策、投资决策思维的一个最基本的训练。按常识五年后的100块肯定不值今天的100块，但五年后的100块肯定买不到今年100块能买到的商品。所以要买将来的东西，买将来的100块，通常出不到100块。这句话的意思是说，利率通常是正的，而不是负的。如果是负利率，这就很不正常。比如现在美国联邦基础利率是0-0.25，那就是出了大问题的表现。正常情况下利率应该是正的，就是现在100块如果不消费，放五年以后一定会大于100块。相反五年后的100块今天不到100块，这中间差就是利率差。利率是鼓励大家今天的钱不消费，留到将来。就是因为利率为正，所以大家才愿意省下今天放眼未来。