周其仁：土地管理·亟待破解的难题（2）

土地的资本化问题

土地资本化就是要把土地这种有长远收益的资源的未来收益在今天实现，把资产的未来收入贴现为资产现值的这么一个过程。资产通常会源源不断产生收入。这个资产怎么估值呢？这个资产的估值是由它未来的收入算过来的，这是经济学的基本道理。

连接现在和未来最重要的桥梁就是利息。另外利率决定一个最重要的方向，就是什么资源现在把它消费了，什么资源留到未来，而人类所有的现代化经济就是一个资本不断投入的过程，就是能够富裕到或者忍耐到把很多资源今天不消费留到未来，家庭、公司、国家、地区都是这样。如果没有这个积累过程、投资过程，那么影响人们做出跨期决定的最重要的因素就是利率，利率会影响多少资源当期消费，多少资源未来消费。

一般来说，五年后的100块钱在今天看起来肯定不值100，或者今天的100块钱五年后来看肯定要高于100，解释这样的现象，多数人会认为是通货膨胀。假如没有通货膨胀，或者通货膨胀是零，是不是说今天的100块跟五年后的100块一样呢？或者说5年后的100块今天会用100块把它买回来？精细的研究表明，事实通常不是这样，即便没有通货膨胀率，人类还是对当期的收益更敏感。道理何在？有经济学家认为，利率说到底是一种心理状态，就是对现在的收益比将来看得重。这个道理在于人是决策的主体，人是一个生命现象，而生命是可能结束的。生命结束了，五年后的消费对我来说就没意义了。在生命展开的过程，不确定性程度越高，现在的消费就会被看得越重。所以，只有生活稳定、投资环境稳定、社会稳定，才能鼓励人们消费和投资。

有一位经济学家说，利率就是对不耐心程度的一个度量。越是等不及，利率就越高。什么人等不及呢？低收入的人等不及。贫困经济学第一条定义，就是今天的收入最重要，否则我的日子就过不去，将来再好跟我无关。还有一种等不及，就是未来如果很不确定。为什么海员的消费率非常高而储蓄倾向很低呢？过去航海的港口是一片繁荣，海员们挣到钱就花。还有一个类似的就是煤矿，从事危险职业的人消费倾向非常高，因为将来不安全。所以，一个是收入水平，一个是生活环境的安全程度和不确定程度都会影响人的耐性。越着急，从长远来看越吃亏，因为粮食吃了就解决了眼前的温饱，但如果把这粮食变成酒，也许过五十年就是名酒了，而等不及就相当于把这个投资机会给放弃了。

现在回到另外一个问题，假如没有通胀会怎么样？基本结论仍然是，没有通货膨胀，利率也是正的，因为人类有不耐心的倾向。要克服不耐心倾向，就需要出一个让人克服不耐心的价。比如，我说今天这口饭别吃了，留下来酿酒，三年五年以后会变成150块或180块，你贴现过来一算，高于今天的100块，你就会克服不耐心。这样，投资、节约、储蓄、抓投资机会的动机就强烈起来。

如果把资源放入投资过程，由于社会力量和自然力量共同起作用，市场给的价会越来越高。如果一个资源不被当期消费掉，随着投资机会的增加，人类富裕程度就会大幅度上升。现代经济常常是劳动增长率加上投资消费增长率，把资源省下来放一个地方去，怎么鼓励呢？那就是要克服人类拥有的不耐心倾向。收入提高了，不耐心倾向就可以克服，社会稳定了，安全程度提高了，确定性增加了，投资倾向就会增加，如此等等。还有人指出，教育也可以这样做。为什么很多贫苦人家庭能克服不耐心去重视教育呢？因为教育能使人力资本得到改善，等于把孩子放到了一个投资过程，过两年这个家庭就可能从底层往上去，这种例子非常多。

总之，利率是联系未来和当期的一个桥梁，利率倒过来就是贴现率，它起的作用就是让我们做决定的时候兼顾现在和未来，把未来的收益放到今天来看，把一项资产未来不同的收益放到一个平台上来比较，这样做就有可能比较理性。如此一来，所有资产都是面向未来才有收益，因为资产不是面向过去的，决定资产市值的不是形成资产的使用价值的历史成本，而是资产的未来净收入。这个概念对于我们实施计划经济体制的思维模式是一个很大的挑战。

资产定价理论首先要从思维方式上满足一个条件，尽可能地想它的未来，把未来的收入贴现到今天来。所以，土地、劳动、自然力共同造就了苹果树，但苹果树为什么值钱，可不是因为它花了土地和劳动，而是因为未来会给种苹果树的人带来享受和资金。苹果树的价值由苹果定，那苹果的价值由谁定呢？苹果价值也是由未来带来的享受定，所有产品的价值都指向未来，都指向最终的那个需求，没有这个需求其他都谈不上，而成本定价的思路是倒过去看市场。不是我花了多少钱，将来产出的东西就一定值钱。花了很大的力量，产品如果没人要，不能给别人带来享受，那样的劳动不会创造价值。劳动产品或者资源之所以有价值，是因为它们能满足某一种人未来的需要，他愿意用货币来支付这种享受。人们收获的苹果、养出的鱼、种出的水稻等有一个走向市场的过程，要理解和解释这过程，就涉及到经济学的价格理论。怎么定价？为什么有的东西卖得贵，有的东西卖得便宜？为什么价格有波动？价格怎么形成的，这个机制是什么？

有一本叫《利息理论》的书非常有意思，它的第一句话就是“收入是一连串事件”。资产就是能源源不断带来未来的收入，而这个收入是由一系列事件组成的，主要是四个事件：第一是产权如何界定。我们都知道资源将来有什么用途，要给它估值，这种估值某些程度上都很主观，主观的东西就必须有主，这个资源凭什么让你去估啊？如果没有产权界定，资源就不可能好好被利用。因此，第一个影响收入流的重要事件，或者叫影响资本的事件就是产权界定。产权界定不清楚，就等于在替别人做决定，所谓崽卖爷田心不疼，白白得来的资源随便花，这样就不可能做出很好的决定。第二是生产条件、生产制度、生产环境以及生产过程中的技术经济性质。技术进步快就会影响不同资源的未来收益。比如，过去多数人不知道办一个互联网会财源滚滚。第三是产品如何定价。第四是未来的商品怎么折现。所以，“收入是一连串事件”就构成了对我们研究土地问题的一个重要评价。

现在我们再回到房价地价问题。对于这个问题，现在新闻媒体都炒，每个人都有意见。怎么解释这种现象？据我所知，基本问题是房子之前的土地值钱。但房子值钱是有一个区间的，它有一个高价也有一个低价。房子像任何商品活动一样，它的可成交区间的最高点就是在这个市场中需求方愿意出的最高价，你不可能超过这个点。比如，就有人愿意一平方米出5万块钱，那这个住宅市场最高价就是5万块钱，这是上限。下限呢？下限是所有开发商用各种办法、技术、管理节约的成本下限，低于这个线就生产不出房子来，所有房屋成交就是在这两点之间。两点之间定在哪一点呢？因为成交区间是好大一个范围，假如生产一平米房子是1万块钱，最高出手价是5万块钱，那么房子的成交区间就在每平方米1万-5万之间。到底是1万2、1万5、4万8、还是4万9呢？在这个区间内，就只有由买家和买家之争来决定。但是，无论怎么争，售价最高不超过5万，最低不低于1万，剩下的就是1万块钱以上的需求动员。1万块钱以下是有需求的，但是没有供给。比如，我还想买2000块钱一平米的房子，可是今天的市场上最低供应的成本价就是1万块钱，所以1万块钱以下的需求没有用。价格越高需求量就越少，价格越低需求量就越高。在这个区间内，就是由两种力量决定房子最后的实际成交价，房价是这么定的，地价也是这么定的。所以，最高价就是由市场上出价最高的需求方决定的，只要高于成本的需求都有可能会得到满足，低于成本价的需求就无法得到满足。

那么供地部门减少土地供应会不会提高房价呢？来做一个实验，一亩地不供应，价格肯定会上去，但不是说地价可以决定房价，房屋需求是指谁可以满足那个需求，如果不供地，再高价位的需求也满足不了。供地减少的结果就是卖方和卖方、买方和买方的竞争会更激烈。在土地市场上买地人就是开发商，土地少了后，开发商竞争更激烈，最后实际成交的地价会比有充分土地供应的地价高。所以，在任何情况下，这个道理要讲清楚，既不是开发商太坏，房价才贵，更不是供地有了障碍房价才贵，房价贵的原因就是需求太旺。需求是通过货币表达的需要，那就要从收入分配中去找原因，从货币发行去找原因。

那房价为什么高？房价高一是因为享受，二是因为房子是一种永久资产，它会给人带来享受以及荣耀。收入高到一定程度，很多人就要炫耀。这个道理我们必须要有一个彻底的认识，否则我们老认为是谁在搞鬼，老认为开发商在那里使坏。我的看法不这样，其背后有重要的规律性的东西，就是经济资源在空间上的集聚和集中会带来非常高的未来收入的增加。聚合会提高收入，哪个地方能聚人气，它就会带来更高的收入。人口集聚本身就会创造财富。所以这个空间的集聚和集中，由于它本身会带来更高的收入，人们就会趋向于做这种选择。第二条，人群集中才有那种荣耀。人类到今天好多享受是给人看的，是通过给人看获得满足，收入到一定程度，很多消费都是给别人的，不是自己的。衣服穿得很正式就很难受，但在人群中你就必须这么穿着。第三条，集聚和集中，究竟哪个地方聚人气，这很难判断。如果我们按行政级别去定，一定要头破血流。同样，地段有旺的，也有不旺的。比如，义乌到今天还是一个县级市，但义乌旺到什么程度了呢？义乌的铺位价、房租、房价都贵得离谱了，商业铺位现在都5万、8万，并且那里20万一平米的房价记录早就创造出来了。为什么？资产是由它未来带来的收入定价的，集聚带来滚滚生意流。不过，能够聚人气的地方不多，因此，选对了这种地方，人们就敢赌，因为还有更多人想到这个地方来。有了人口集中度，这个市场也就很稳固。我做过多次调查，像义乌这样的县城在浙江有不少，一旦形成市场后，就是有人想拉也拉它不走。集中、集聚、再集中、再集聚，一旦形成这种特点，人们对这个地方就会产生一种稳定的预期。中国有很多地点是很难被替代的。比如，谁能替代上海？杭州的西湖是独一无二的，谁又能替代？当然，现在很多地方挖河，挖出来的比西湖还大，但新挖的湖没有西湖那么动人的故事。因此，地点也还有一个历史形成和沉淀的过程，这个过程会把整个房价带上去，也会把土地价格带上去。

那么，土地资本化是难以避免的。因为天下所有投资都要落到土地上，这个需求本身就会让土地的资本化展开。中国改革开放之初，当时广州也不知道怎么发展，后来还是从香港人的一个疑问中获得了启示。香港人说你们那么多地，怎么会没有钱？地是地，钱是钱，地怎么会等于钱？由于当年对土地的认识差距很大，后来还是香港炒房的人过来后，我们最后才认识到其中的奥妙。所以土地的资本化，就是把土地的未来收益贴现到今天，或者说让出一部分土地的未来收益权来换一笔现金，贴现到今天。有了现金就可以开发其他东西，其他东西开发出来后，还可以有更高的收入。这样就拉动了投资，投资就是对同一个项目有不同的看法，如果看法都一样，就没有投资了。有不同看法才使大家看未来的收益不一样，这样投资才有理由。