楼市调控当有效释放“购房需求”

据新华网报道，新“国五条”地方细则落地已50余天，而统计数据显示，全国70个大中城市中，绝大多数城市的新建商品房和二手房价格，环比仍然呈现上涨趋势。更有研究机构近期发布报告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，市场还将出现大起大落。

“房价全面失控”或许言过其实，但历年楼市调控所积累的问题，确实不容忽视。舆论认为，楼市虽然经历“十年九调”，但房价上涨的根本势头并未扭转。笔者认为，楼市“上火”，根源在于市场中巨大的住房需求未能得到有效释放。

制定楼市调控政策，必须正视住房需求的存在。这种需求来自四个方面：一是伴随着城市化进程，大量农村人口迁入城市居住，随之出现的自住型“刚性需求”；二是随着居民家庭收入增加，希望改善居住条件出现的“改善需求”；其三，是在投资渠道相对单一，寄望于资产保值增值的“投资需求”；此外，还存在一部分炒买炒卖，借机获利的“投机需求”。在住房总体供应不足的背景下，这些需求在相当长的一段时期内仍将持续存在。

巨大“住房需求”的另一面，却是地方政府土地供应不足，开发商捂盘惜售坐等涨价等人为因素，所导致的供应紧张。供不应求，导致楼市长期处于卖方市场，购房人没有“货比三家”的筹码，失去了“等等看”的耐心，只能被动接受房价上涨的现实。而“今天不买，以后更买不起”的恐慌，更是催促一部分需求提前入市，加剧了楼市供求的失衡。

可以说，中国楼市在短短的十年间被严重“透支”，如牛负重。在这种情形之下，加强楼市调控无疑十分必要。必须承认，过往的历次调控，最终有效抑制了市场投机行为，基本遏制了房价过快上涨的势头。但也应当看到，由于楼市刚性需求和改善型需求并未得到充分释放，一些调控政策也存在不尽合理、不可持续的地方。比如，一些大中城市一系列“限”字当头的调控政策，使大量购房需求淤积成“堰塞湖”，而一味增加住房交易环节的税费，也容易加重购房者负担，不利于购房需求的合理释放。

在总结“十年九调”经验和教训的基础之上，楼市调控政策的制定应当更加审慎，进而增强政策制定的宏观性和稳定性。一方面，楼市调控应当走出单纯依靠行政手段的惯性，更多地利用市场手段，刺激楼市增加供给。这既需要地方政府进一步加大土地供应、降低土地出让价格，在鼓励地产商开发更多普通商品房的同时，加大保障性住房的供应力度。同时，也需要盘活住房存量市场，鼓励二手房交易买卖，削减二手房交易成本。

另一方面，楼市调控要在稳定预期、完善制度上下功夫。要对过往楼市调控政策做一个全盘的梳理和总结，厘清政府和市场的边界。要因应市场变化推动一些“临时举措”适时退出，更加侧重在房产保有、持有环节征税，弱化房产作为投资品的“特殊功能”，从而确保广大民众在可以预期的时间内实现住有所居。做到了这些，房地产市场才有望走出“愈调愈涨”的怪圈，回归正常的产业形态。