推进新型城镇化的思考与实践（4）

四、打好房地产调控组合拳

房地产业是推进新型城镇化的重要动力和关键环节，与国计民生强相关，既影响整个经济的健康运行，也影响社会心态、事关社会稳定，必须对其进行积极稳妥的调控。

由于房地产具有商品、不动产、资本品、金融品、民生品等多重属性，必须构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，更多采取市场调控办法，打好“组合拳”：一是针对其商品属性，实施供需调控。房地产是商品，受供求规律影响，供不应求就涨价，供过于求则价跌。既要实施总量控制，按照人均30平方米的住房标准控制城市房地产开发总量；也要开展流量调节，把每年房地产投资占全社会固定资产投资总额的比例保持在25%左右，确保房地产销售率在98%左右。二是针对其不动产属性，实施地价调控。原则上，要把楼面地价控制在当期房价的1/3左右，如果地价过快上涨，就要调整供地力度和节奏，适度平抑地价。也就是说，政府不做地价上涨的“第一推手”，但可以随行就市，分享土地增值收益。三是针对其资本品属性，实施税收调控。近年来，重庆在中央支持下开展了房产税试点，探索持有环节征税，收到了四重功效：有效调控房价，2010—2013年全国房价上涨50%，重庆仅涨了20%；促进了房产户型合理化，高档住宅成交面积占比由试点前的9.2%降到了2.8%；抑制投机性购房，减少住房空关；有助于地方政府形成稳定税源，将来房产税还可以作为土地出让金的替代税种，使地方税收体系更趋完善。四是针对其金融品属性，实施按揭调控。所谓按揭调控，就是在零首付与零按揭之间选择一个合理的首付按揭比例。零首付,容易造成泡沫，诱发危机；零按揭则会窒息房地产市场。重庆这几年的做法是，首套房首付三成，二套房首付六成，满足基本住房和改善性住房需求；第三套及以上实施零按揭，抑制投资性投机性购房，实践证明是合理的。2014年一季度，全国30个大中城市商品房成交面积同比下降近20%，这实际上就是个人住房按揭贷款发放出了问题。目前，住房按揭贷款利息7%~9%，且都是5—15年的长周期贷款。而企业通过股份制银行表外融资成本为8%~9%，这些银行靠理财业务变相发放贷款，往往又将企业贷款利息抬高到12%~13%，且多是一两年的短期融资。银行的趋利行为导致资源错配，进而造成个人住房贷款难，一些城市连首套房也贷不到款。因此，引导银行资金合理配置，控制好首付按揭比，是保持房地产市场健康发展的一个“撒手锏”。五是针对其民生保障属性，实施双轨调控。不管房地产怎么调控，总有20%~30%的低收入群体买不起房，他们的“住有所居”需要政府提供保障。目前，政府托底保障有两种方式：首先是危旧房、棚户区改造安置房，能覆盖10%左右的城市人口；其次是建设公租房，覆盖面大体是20%左右。这些工作做好了，人民群众“住有所居”就更有保障，房地产市场也会保持健康平稳发展。

在公租房推进过程中，要把握好五点：一是明确保障对象。主要针对进城农民工、新生代大中专毕业生和城市原住民中的住房困难家庭。二是优化规划布局。公租房项目要与城市大型聚居区的商业楼盘有机“混建”，共享交通、教育、医疗、文化、商贸等基础设施和公共设施，避免贫富隔离，促进各类群体和谐共融。户型设计上，也应突出基本保障特点，将人均住房面积控制在20平方米左右。三是坚持“三个同步”，做到公租房竣工、基础设施配套和社会管理机构服务到位基本同步，确保群众真正安居。四是堵住两个“黑洞”。承租户不得转租当“二房东”，不能利用低房租去赚高房租；租满一定期限后可购买有限产权，今后想转让，要么按成本价加一定利息卖给公租房管理机构，要么按共有产权的商品房出售，就从制度上防止了出现利益输送的“黑洞”。五是强化投融资平衡，可通过出售配套商业设施和一部分公租房偿还贷款本金，形成良性循环。