（三）经济风险积累和化解
那么接下来，可能是大家更感兴趣的，就是两个风险问题。风险问题越感兴趣，我们在这个过程当中越纠结。中央经济工作会议明确指出来，我们当前面临两大风险，第一大风险叫泡沫化的风险，第二大风险叫做高杠杆的风险，那么泡沫化的风险，主要与我们中国房地产市场相连，而高杠杆的风险，主要与我们中国金融市场相连，那么我们相应看一下中国的房地产市场和中国的金融市场。
1.房地产市场的泡沫化风险
这个图是房地产的开发投资增速图，从这个图来看，房地产开发投资增速一路下滑，这个图反映两个主体的不同意见，它反映房地产商对短期房地产市场的看法，当他认为短期房地产市场很好的时候，他会加大投入、加快投资进度，当他认为不好的时候，他就会放慢投资进度；同时还反映银行对房地产市场的中长期的看法，房地产商建成了以后，房子一卖，资金回笼他就不管了，那么剩下的风险都在谁呢？我能不能如期去偿还房贷，都在银行头上，所以它反映了银行对房地产市场的中长期，他有一种危机感、有一种压力感。
第二个是全国房地产企业土地购置面积的增速图。大家来看这个，从进入到今年，除了10月份的那个土地，为什么10月份土地出让得快？一个方面是因为930央行出了文件，另外一个，到了11月份的时候，我们地方融资平台还本付息的高峰期，这种情况下，我们迫切需要流动性来解决到期的还本付息问题。在这种情况下，大家来看，房地产的土地购置面积现在一直是负增长的状态，除了个别月份以外，剩下都在负增长，那么这种情况下，反映了土地购置对于房地产商来讲，就相当于存货，什么情况下减存货呢？就是市场行情不好的时候我减存货，市场行情好的时候，我就增加存货。那么这两个图大约反映出来，我们房地产市场的形势，房地产商自己都不看好，不用管他口头说什么，看他的行为就可以了。
第三个，这个图是商品房销售额、销售面积和房价走势图。蓝色的线是销售额，黄色的线是销售面积，这个图如果继续向左延伸的话，能达到42.%，就是去年最高月份的时候，达到了42.7%的增速，但是一直增速是下滑的。那么这种情况下，大家注意一下，去年的形势，蓝色的线一直在黄色的线的上方，它反映出一个特点来，蓝线高于黄线，房价就是在涨，蓝线低于黄色的线，房价就跌，那么从去年的情况来看，黄色的线一直在下降，而蓝色的线一直高于黄色的线，说明是房价是一直在涨，但是销售量在下降，是典型的有价无市的一个时期，形势集中到今年急转直下，蓝色的线一下就击穿了黄色的线，运行到黄色线的下方，而且陡然击穿，击穿以后，就说明什么呢？说明价格跌了，蓝线在黄线的下方，价格跌了，那么我们房地产市场的运行就进入到危机的第二个状态，叫做以价换量的状态。通过适当的降低房价，来换取市场的需求，相应的降低存货，加速资金的流转，进而规避风险。
那么从中国的现状来看，以价换量的情况好不好呢？很好，在全球走出来一个非常完美的以价换量的曲线图。大家来看，价格稍微跌一跌，黄色的线降的速度就开始平缓下来，然后进入到一个波动期，基本上现在是一个平缓略有上升的这么一个阶段，以价换量的形式很好，但是这个形式很好，主要的原因是由于很多人对房地产市场还抱有幻觉，要么压抑了很久，一直想买房没买得起，终于房地产不涨了，略降了一点，我赶紧买个房，这刚需需求被压得太久。
第二个情况就是，好多人都认为，这是一个房地产市场短期调整，未来还会再拉起来的。我们来看，这个图是房地产开发企业本年的到位资金的增速图，只有0.6%，去年同期是27.6%，但是增速下降到如此程度，并不能说房地产商就没有钱，他还有钱，只是钱的分布不均匀，那么当前中国房地产市场究竟是一个短期的回调，还是进入到一个调整期？中国的房地产要说卖不出去算危机的一个标准的话，现在还没有进入到危机的状态，现在通过价格这种适当的引导，还是能够很好的促进销量的回升，哪怕是一个政策的引导，也能促进销量的回升，也就是说，中国的房地产风险还没有市场想像得那么大，这是第一个。
第二个，如果从价格来看，中国的房地产市场在未来很长一段时间内，价格都不具备上涨的空间，原因就是库存量过大，库存量极为庞大。
第三个，房地产行业下一步运作的方式、走向，是中小型房地产企业经营将极为困难，但是大型房企的状况依然保持良好的状态。在这种情况下，政府的政策就面临一个调整，我救房地产市场，怎么去救？不管大小一起救？还是先让这个市场来进行优化组合以后，再来对房地产市场施加一些正向的政策影响？从政府的政策用力来看，从市场的需要来看，当然都是第二个路径更优惠、更好，于是在现有状态下，政府直接大规模去对房地产救市的可能性微乎其微。
那么我们来看一组数据，来增加一下大家对于一些问题的判断和看法。首先是11月份的情况，很好，我说中国的曲线走得非常完美，也在于此，11月份中国的商品房销售面积增长了，然后商品房的销售额也增长了，单月的销售面积和销售额均创今年的月度销售的新高，这个跟930央行出台的政策有关，再加上10月份本来就占了七天假期，所以到了11月份，表现出这个政策效应来，正常。但是市场理解它有偏差的地方。
接下来第二个，是房地产开发企业他现在的施工面积是71亿平方米，其中住宅面积是50.5亿平方米，50.5亿平方米除以90平方米，大约是5650万套房子，不是小户型，按照标准户型90平米来算，也就是说，现在正在建的房子5650万套，空置房是多少？5600万套，加起来是多少？1.1亿套还要多，1.1亿套，按照三口之家一套90平米的房子来合，是要3.3亿人进城，才能把这些城子再填满。3.3亿人进城，我们的城市化率从现在的56%要提高到72%，才能解决掉这个问题，如此大的空置率，如此高的存量房，我们将面临一个非常长期的时间，才可能把它进行有序地化解掉。
1—11月份，房地产开发企业的到位资金是11万亿多一点，花出去多少钱？花出去8.66万亿多一点，房地产商手里还有多少钱？还有2.4万亿，这个钱不是一个小数目，去年同期，只有1.85万亿，今年有2.4万亿，也就是说，尽管房地产商融资困难，但是房地产整个行业并不缺钱，只是这2.4万亿分配特别不均匀，大型房地产企业基本上占有2.4万亿当中的95%以上的份额。
剩下那一点点钱，在中小型房地产企业手里，中小型房地产企业，从2012年开始就沦落到靠房地产信托来进行融资，如果房地产信托不能展期的话，它就只能走一条路，要么卖企业，要么卖手里的存量房、降价卖房。当然了，中小型房地产企业来讲，如果是降价卖房，不如卖掉企业，对行业的前景一看比较灰色，他可能就选择卖掉企业，那么通过卖掉企业的方式，那么相应的把自己的债务给它化解掉，这成为下一步中小型房企一个非常重要的路。那么大型房地产企业在这种情况下，可能持币代购，我不用自建房了，我把自己房屋开发的进度都放缓，我等着吃中小型房地产企业就可以，所以有人说，房地产股票一定不能炒，也未必，一般来讲，房地产上市公司往往都是大公司，他也具备以较小的代价获得较大的市场资产价值的空间，这是这个看法。
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