那么再接下来，房地产这11万亿的钱从哪儿来？国内贷款不到两万亿，利用外资500多个亿，这都是小数目，自筹资金是4.6万亿，增长8.2%，房地产商的自筹资金从哪儿来，不外乎三条渠道：第一条渠道，上市的大型房地产企业的融资；第二条渠道，民间借贷；第三条渠道，做的房地产信托，隐含性的房地产信托。因为房地产的贷款已经明面上摆出来了，不到两万个亿，那么剩下的钱，它只能走这条路，于是就会引发房地产的第二个风险，就是房地产的资金的滚动成本可能会越来越高，所以央行必须要把房地产企业滚动越来越高的资金成本链给它打断。其他资金是4.4万亿，下降9.3%，其他资金是非常重要的一个指标，什么叫其他资金呢？是由我们购房者给房地产商提供的融资，你去买房的时候，给他提供的融资，就叫其他资金，所以它既反映房地产的供给能力，也反映房地产的需求能力，它下降，反映出当前房地产市场最大的问题是需求不足。
接下来我们再来继续看，在其他资金当中，我们去买房当中，我们有付两次款，第一次款我们付预付款，第二次我们做按揭以后，由银行来给他进行个人住房贷款的转支付，转支付给房地产商。我们来看一下这两笔钱，第一笔钱，定金及预收款，2600多个亿，2680，然后呢，个人按揭贷款是1.2万亿多一点，这个数字不重要，大家看增速，正常情况下，这个增速大约应该是持平的，定金及预收款下降了12.2%，而个人按揭贷款下降了4.2%，远远不是说持平的问题，也不是说差一两个百分点的问题，差好几倍的问题，那么这说明什么问题呢？说明中国的房地产企业，看了表面没降价，但其实已经降价了，它通过定金及预收款的收取，大幅度让予了自己的利润。所以中国的房地产企业，靠自己的利润来扛房地产价格不下降的空间已经不太大了，这个空间已经被极大的压缩了，这句话怎么理解呢？比方说我们经常看到的交一万顶五万，交两万顶十万，那么这种情况下，看似我们交了两万，顶了十万块钱的预付款，但是实际上，我只收了你的两万，所以，这种情况下，你的定金及预收款的下降比例，要远远快于你的个人按揭贷款的下降比例，就是这样的，房地产商大量的利润已经被挤占了。
那么接下来，对于央行的930政策我先做一个正面的回应。央行930政策一共四条，这四条是我认为我们国家各部门政策当中出台的最高水平，非常得准，非常得简洁。
房地产行业的问题主要涉及到四个主体，第一个主体是房地产商，第二个主体是银行，第三个主体是购房者，第四个主体是政府，因为政府要通过土地出让的方式，要有土地出让收入。首先第一个，要解决好政府对土地出让收入的依赖问题，怎么来解决呢？现有的棚户区改造、现有的公共租赁住房建设，您所举借的贷款，从中短期贷款，统统给你延长，转变成中长期贷款，最长不超过25年的长期贷款，一下给你进行贷款展期，你就不用急于出售自己手里的土地，去换得流动性，你也不会导致土地价格下降来解决政府的问题。
第二个，解决需求的问题、居民的问题。首套房，那么这种情况下，贷款比例首付比30%，然后贷款利率七折；然后改善型住房，如果你改善型住房，第一套住房的贷款已经还清，那么参照首套房的待遇来给予。
第三，投资性住房，只要你这个地方没有相应的政策限制，对投资性住房原则上不加限制，是从解决购房人的问题。
那么接下来第三个解决金融机构的问题，我要让金融机构继续给房地产企业贷款，那么钱从哪儿来？金融机构也要有钱啊，钱怎么办？给它开一个口子叫资产证券化，允许银行以自己手里持有的住房抵押贷款作为资产，发行住房抵押贷款支持证券，这个住房抵押贷款支持证券发行了以后，换得的流动性，再用做对房地产企业的贷款。
再往下就是房地产企业合理的融资需求。我们下一步要给予房地产企业进一步的融资空间，同时要建立房地产的信托投资基金，来防止房地产信托发行的成本越来越高、利息滚动的压力越来越大的问题，把这个链条给它斩断。那么从央行的政策来看，一共四条，针对四个主体，解决房地产融资和当前流动过程当中的所有问题，没有问题太好了。
但是这个政策本身，很多人把它看偏了，我们仔细来看一看这个第二条。这个第二条当中，自有住房的问题，你现在一套住房都没有，你现在要购买首套住房，银行要给你，首付只要30%，利率还要给你打七折，这部分人往往是资信状况不太好的人，还款能力也不是那么好的，我一方面要给你，只要你首付30%，另外我还要利息打七折，别忘了，现在银行的利率越来越高啊，融资成本越来越高，那么这种情况下，我怎么可能对一个资信状况并不太好的人给予他首付的比例最低，还给他利率打折？房地产市场不发生风险倒也罢了，一旦发生风险，这部分人是第一批断供的人，停止供房，干脆另买一个新房得了，我与其去供，还不如我再买一套新房。所以这个政策，对于首套房的人来讲，只能看上去很美，实际当中，我敢保证，没有任何一个银行会这么去操作，这是第一个。
第二个，改善性住房。改善性住房，就是我有一套房，房贷还清了，现在我贷款购买第二套房，那么我这个房子的人，资信状况肯定是不错的，银行肯定也愿意给我贷，优惠一点其实也可以，但是大家别忘了，你是改善性住房，你现在住在北京五环，你就不能改善一下，住到了六环，是吧？改善一下多少？要么我们面积大一点，要么我们物业好一点，要不我们的地理位置往里一点，这叫改善，不能越改善越偏。所以这种情况下，一般讲，改善性住房所激发的需求，不是对存量房的需求，而是对空置房的需求，我能激发的是我对现有的空置住房的需求，也就是说，改善性住房首先激发的应该是二手房市场，对新房市场，没有什么太大的作用。
那么再接下来，是投资，我拥有两套以上住房，然后还没有贷款，这种情况下，要求银行对我来进行房贷，其实你要求不要求，我都是银行最优质的客户。所以呢，你看银行整个下来，看似一个非常好的政策，其实最终解决的就仅仅是我们房地产当中的那个二手房的问题，所以二手房就很有意思，所以我们在这个阶段，会出现二手房房价涨，而新房市场不涨的局面，这是一个非常正常的现象，如果新房市场跟着涨，只可能发生在我们北京和上海这样的中心城市，因为二手房的带动，导致了新房市场的活跃，剩下其他的地区都不太可能出现新房市场涨价的局面，最多不跌了，想涨不太可能。
那么因此，我们综合来看一下，我们现在有没有风险呢？有风险，但是这个风险远远没到破裂的程度，我们这个空间还有非常大的空间，来给它进行调整和组合，所以国家也没有必要对房地产市场进行大规模的刺激和援助。总而言之，我们对于这个风险问题，是分步解决，然后逐渐推进，依靠增量来逐步化解掉问题。
对于大家来讲，如果有房子的人、有多套房子的人，我的意见是，房地产至少在未来5—10年内，已经不再是一个有效的投资产品，做投资产品，你拿它做，没必要；但是你如果是就为了买一套房用于居住，那你该买还得买，你耗不起，这个过程，适当的降低价格，就会有需求跟进，再降低价格，又会有需求跟进，那么通过长达5—10年时间的调整，逐渐地就把这个需求给化解掉了，空置房的压力就化解掉了，不让它爆发危机，那么在这种情况下，你说你能去陪着它等这么长时间？你也陪不起。所以，该买要用作居住的，那该买还是买。
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