不动产统一登记制度的意义和未来

根据第656号国务院令，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。条例共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、激发市场活力的有效举措，对于保护权利人合法财产权，保障不动产交易安全，夯实社会主义市场经济产权基础，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，都具有重要意义。

一、 不动产统一登记制度的意义和未来

从十八届三中全会和四中全会看，顶层规划层面的“关键词”首先是国家治理现代化，或称“现代国家治理”，当然连接着“现代市场体系”、“现代财政制度”——作为国家治理的基础和重要支柱，并连接到四中全会全面依法治国的“全面法治化”。

这几个关键词联结在一起，落到实际生活里面，就要把中央所提出的“2020年改革要取得决定性成果”作为一个必须追求的实质性目标。真正对我们的挑战是全面改革，必须以全面改革实质性提升国家治理现代化的水平。不动产统一登记制度，直接对应这样的治国核心理念和战略层面的任务，它必须作为基础条件。因为从一个现代国家角度来考虑，管理上的第一个前提就是必须有清晰的信息，从而为国家治理打基础。

现在对于不动产登记，显然国务院给予了前所未有的重视，几个部门一起由国土资源部牵头，配合做这件事，要把改革、管理、政策优化基础的支撑条件做到实处。它当然是服务于整个中华民族的现代化复兴，这是实实在在的必做之事。没有一个相关信息的全景图、真景图，谈不到在管理方面怎么样体现政策优化，因为政策差别必须是有针对性的，必须是有结构特征的。

有了信息，有了全景图，便有可能形成比较优化的结构图，贯彻全面法治化。一个现代国家，起点上必须强调，产权保护制度的前提是产权登记制度。不动产是恒产，是最根本的产，它的产权保护的前提就是必须要有像模像样的产权登记，当然后面会跟着有一系列在这个基础之上产生的正面效应。

现在媒体上的很多说法，包括专家的说法，各自强调之处都有道理。以产权登记保护为原点形成的信息平台上，它的正面效应从多个角度解释都是可能的。比如，房地产市场调控的优化，显然会得到这样一个信息平台的支撑，这个信息平台无非就是决策优化、政策优化的技术性支撑平台。又比如中国必须推进的反腐，显然也会得到它的支撑，原来情况根本就不明，现在有了这个信息平台，在授权范围之内，暗账都是翻明了的，当然有这方面的功能。还有其它的，比如土地整理：前提条件是具体情况反映出来之后才能谈怎么整理。这些事情上，它的正面效应都会表现出来。

二、 几个突出问题的认识与处理会得到不动产登记制度的直接支撑

第一，中国城镇化推进这么多年，城乡结合部还有不少模糊地带，甚至形成了积重难返的小产权房的问题。在物业税于十几年前作为改革大方向下非做不可的事项时，启动了六个地方、后来扩大到十个地方的物业税模拟空转试点。模拟空转的前提就是做登记这个事，只不过它是局部的。一个辖区之内要做模拟空转，所有的不动产登记都要到位，登记清楚并区分具体的类别——当时分三大类：制造业、商业、住宅，把三大类所有具体的信息输入计算机，软件已设计好程序，按照指令自动生成物业税税基的评估结果。当时做这种模拟空转，就是要给以后的改革操作提供前面的实验，自然就要把包括城乡结合部的不动产产权一一搞清楚。

如果是小产权房，已没有退路，登记制度如果在2018年必须完成，那么2018年之前，不管北京有几十万套、其它城市有多少万套的这些小产权房，必须有对它的具体处理方案（似乎得分类，不是统统承认，或者统统不承认）。这里的利益处理可以观察一下深圳：深圳市早已经把土地归到国有终极产权的大平台上，但是它的好几十万原住民实际上涉及的“小产权房”——非法定的产权房怎么处理？就是分类处理、利益框架和解决方案说清楚后，可以分期兑现，哪怕10年、20年逐步兑现都好办。这是问题导向下看，一个很好的“倒逼”，中国走向现代社会的城镇化过程当中，所有的模糊产权，特别是城乡结合部矛盾凸显的、似乎积重难返的问题，由此必须得到解决。