邓郁松：【十九大•理论新视野】我国房地产市场发展进入新阶段

习近平同志在党的十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。从房地产领域观察，我国房地产市场面临的主要矛盾也已发生重大变化，需要根据发展阶段的变化适时调整发展目标，进一步完善住房供给制度。

一、房地产市场发展的主要矛盾已发生重大变化

自1998年城镇住房制度改革以来，城镇住房制度体系不断完善，城镇住房市场快速发展，居民居住条件得到极大改善。到“十二五”末，中国城镇居民户均住房套数已超过1.0套，保障性住房覆盖面达到20%。随着住宅新开工面积、销售面积和竣工面积的持续较快增长，城镇居民住房条件改善明显。1998年，城镇人均住宅建筑面积只有18.66平方米。“十一五”期间，城镇人均住宅建筑面积从27.8平方米提高到31.6平方米，到2016年进一步增加到36.6平方米，人均住宅建筑面积已接近中等发达经济体的平均值。这表明我国房地产市场总体上已解决了总量不足的矛盾。但同时，也要清醒地看到，我国城镇住房的品质还有很大改进空间，主要表现为住房成套率还有待提高，许多新建和存量住房、特别是老旧小区的居住环境还不能满足居民对住房品质的要求。“十二五”期间，受经济增速回落、区域经济结构调整和住房市场供求关系变化等因素影响，住房市场的区域差异日益明显。由于新建商品住房供给不足、经济结构转型升级较为顺利、人口持续较快流入、对金融政策调整反应迅速，北京、深圳等一线城市住房价格持续上涨，且同比涨幅要远远高于其他城市，而受前期新开工规模过大、原有主导产业衰退、人口流入缓慢甚至出现净流出等影响，也有一些城市库存规模过高，去库存压力较大。总体判断，我国房地产总量不足的矛盾已基本解决，但结构性、区域性矛盾仍然存在，居住品质离人民对美好生活的向往仍有差距。

二、根据房地产市场发展阶段变化适时调整发展目标

基于我国房地产市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡，结构性和区域性矛盾突出”的新阶段，建议适时调整房地产市场发展目标，将中国房地产发展目标调整为三方面：一是在确保广大居民“住有所居”的基础上，全面改善居住条件，提升居住品质。在以人为本、保护环境、节约资源、优化生态的基础上，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品。加快房地产开发建设模式向节约型、环保型、生态友好型实质性转变。二是全面提高防范房地产市场系统性风险的能力和水平。随着房地产市场供求关系进入新的发展阶段，需要更加重视防范和化解房地产市场面临的各种风险。要准确把握房地产市场风险的主要类型和成因，调整完善金融、土地等政策工具，防范可能出现的各类系统性风险，保持房地产市场供求总量和结构基本平衡，逐步缓解结构性、区域性矛盾。三是实现经济、社会和房地产市场协调发展。从经济社会长期发展目标出发，处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展、城市内部空间布局与功能升级相协调，实现经济、社会和房地产市场协调发展。

三、进一步完善住房制度

习近平同志在十九大报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”客观要求更加重视建立房地产金融宏观审慎管理体系。从全球范围看，低利率、低首付是美国等国家房地产市场出现泡沫风险的首要原因，低利率、低首付也为投机炒作提供了土壤。德国房地产市场相对稳定，其根源在于物价比较稳定带来利率的稳定以及首付相对较高和对住房贷款的审慎管理。因此，在我国经济发展进入新阶段、住房贷款利率水平处于历史低位的新形势下，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，需要进一步完善房地产金融制度，建立起房地产金融宏观审慎管理体系，可以考虑建立首付和贷款利率的反向调节机制，在利率水平较低时适当提高首付比例，以防范房地产泡沫风险和抑制投机炒作。

“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”意味着住房供给制度将进行适当转型。从国际比较看，绝大多数市场经济国家的住房自有率都不超过65%。很多发达国家曾试图提高住房自有率，但是通过住房金融政策等方面鼓励低收入人群购买住房的结果并不理想。美国、日本等国在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策调整后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地产市场的危机。上世纪五六十年代，发达国家还曾建设了大量的公共住房，但政府的大规模投入不仅使政府背上沉重负担，还带来很多社会问题。上世纪70年代后，发达国家的公共住房政策也开始进行调整，在政府承担住房保障责任的同时，开始更加重视发挥市场机制的作用。因此，在新的发展阶段，在完善住房制度方面要更加重视理顺政府和市场的关系，一方面要根据住房市场主要矛盾的变化，政府宜进一步提高和完善住房建设等方面的最低标准，并以此引导和要求市场主体持续提高住房质量和居住品质。另一方面宜推进统一的房地产市场体系建设，引导包括房地产开发企业、规模化的租赁企业、各类机构投资者等能够提供更多高品质的住房，并在坚持住房保障目标不变的前提下适时推进住房保障方式的转型，更好地发挥市场机制的作用，真正形成多主体供应、多渠道保障和租购并举的新格局。

（本文作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松）