郭威:如何理解“房子不是用来炒的”

郭威:如何理解“房子不是用来炒的”

摘要:在新时代,保障和改善人民居住条件,必须直面住房市场中不平衡不充分的住房供给和人民群众的住房需求之间的矛盾,坚持在发展中解决住房问题。

对人民群众来说,住房需求无疑是“美好生活需要”诸多维度中一个具有广泛性、基础性和长期性的子维度。住房制度改革以来,人民群众住房条件大为改观。在新时代,保障和改善人民居住条件,必须直面住房市场中不平衡不充分的住房供给和人民群众的住房需求之间的矛盾,坚持在发展中解决住房问题。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。从经济理论上看,住房客观上具有居住与投资双重属性,即作为耐用消费品的居住属性和作为金融投资品的投资属性,两种属性往往同时存在。但这两种属性不是并列关系,而是主次和附属关系,居住属性是住房的基本属性,投资属性是住房的派生属性。投资属性作为派生属性,必须服务于居住这一基本属性。“房子是用来住的,不是用来炒的”实际上强调的便是住房的居住属性,即居住属性是住房的基本属性。这是立足于基本国情和房地产政策实践对住房市场长期发展方向的科学再定位。

房价过快上涨不利于经济持续稳定发展。过去很长一段时间内,住房被视作保持经济增长的支柱产业。但住房价格过快上涨,大幅提高生活成本,产生了推动杠杆率上升、消费净挤出效应、收入差距拉大以及金融风险累积等不利影响,影响到宏观经济持续健康发展。一是推动杠杆率上升。住房价格上涨会导致相关经济部门杠杆率的不断提升,如通过价格传导效应渠道,住房市场价格上涨促使土地租金和劳动力成本提高,企业投资或生产需要更多的资金以维持正常运营。二是消费净挤出效应。住房价格上涨增加了居民购房成本,对消费产生负向挤出效应,不利于经济结构调整中消费比重的增加。三是收入差距拉大。住房是居民资产的重要构成,当住房价格波动时,将会对家庭的财富存量产生影响,进而影响收入分配状况。对于高收入群体而言,由于保有成本较低、税收政策不完善等因素其持有住房数量通常较多,资本收入水平随着房价的上涨得以上升;中低收入群体往往仅拥有自用居住住房,其财富收入仅会表现为房屋抵押价值的增加,但难以通过出售、出租等手段获得衍生收入,房价上涨而带动的租金提高甚至会降低低收入群体的收入水平。四是金融风险累积。在我国房地产市场资金供给中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,要承受伴随着各个环节的市场风险,在金融监管政策不完善、社会监督缺乏和法律约束软化的条件下,金融系统性风险难以得到有效的分散,过度集中于银行体系。

市场机制调节住房价格存在“市场失灵”现象。经济学中的供求原理表明,任何一种市场的发展都必然受到供求两方面因素的影响,任何商品价格都会受到收入、偏好和预期等因素的影响,同样住房价格变化也是多种因素共同作用的结果,应当坚持市场为主进行调节。实际上,基于纯粹供需变化所导致的那部分价格变化是市场条件下正常合理的变化,通过价格变化调节供求关系,也正是市场机制发挥作用的正常表现。从住房供给来看,实践表明,房地产供给弹性不足的地区更容易出现房地产泡沫。从住房需求来看,无论是自用住房还是投资投机性住房,均随着扩大需求、推进住房制度改革以及城市化等宏观经济政策的引导,需求数量显著上升,助推房价不断上涨。这种特殊的供需关系是在现行制度安排下,各利益相关方博弈的结果。从这个层面来说,需要建立住房市场长效机制,并且保障市场机制能够正常、稳定而且有效地发挥作用。住房市场和其他商品市场一样,也存在市场失灵。而主要的市场失灵诱因,就是大量资金进入住房市场,其投资投机属性凸显促使价格过快上涨,这就使得政府需要从供给和需求两方面弥补市场缺陷,同时也构成了政府完善住房市场的必要条件,需要政府从弥补市场失灵角度进行适当的宏观调控。

积极发挥政府宏观调控作用。首先,加强金融市场资金监管,继续打击投机、热炒房地产市场价格的违法行为,抑制房地产泡沫。近年来的楼市过热,最主要原因就是金融机构利用监管漏洞,采取不同形式使得资金绕道转入房地产市场,今后需要把防控房地产市场可能导致的金融风险放到更加重要的位置。其次,综合运用金融、财税、土地以及法律等手段,加快建立与完善符合我国实际的房地产长效机制,统筹宏观审慎和微观监管政策,如在金融方面,宏观上坚定实施稳健的货币政策,微观上严格限制信贷流向投资投机性住房市场,在土地政策方面,由于土地供应量直接关系到房价的高低变化,因此,土地政策制定时要考虑到人口实际流动情况,合理分配建设用地指标。最后,加快保障房、廉租房建设。租购并举目前是我国大力推动的优化住房供给结构、化解部分购房需求的重要举措。推进“购租并举”,加快发展住房租赁市场,旨在准确把握住房的居住属性,以满足居民住房需求为主要出发点。通过市场化手段为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,加快发展住房租赁市场。十九大报告中将“租”的位置提到“购”之前,更加体现出发展租赁市场的紧迫性和重要性。

(作者单位:中央党校经济学教研部)

责任编辑:佘小莉校对:郭浩最后修改:
0