反省房地产十年（3）

需求

事实证明，当一个市场处于绝对短缺状态，如果按照完全市场化的分配，在短时期内，资源分配将会向少数人倾斜，多数人则被抛在市场之外。这不是理想中的市场规律，而是现实的社会分配问题。“价高者得”符合市场的逻辑，但却不符合社会公平的逻辑。

在中国，财富分配的不合理在房地产领域的具体表现就是房子成为一种投资品，从住房市场化改革后的居住需求向投资需求转变，这也导致房地产快速进行泡沫化累积。

“炒房团”的出现是最明显的特征，10年间，包括来自温州的炒房团南征北战。北到鄂尔多斯，南到海南岛，携带巨额资金的投资客如蝗虫般席卷中国大地，加剧短缺，制造“黑灯”现象。更多来路不明的富人则在左右着需求上的“旺盛”，“房叔”、“房婶”与“房奴”形成了鲜明的对照。

限量增加的供应被旺盛的投资需求所消化，形成了房地产的虚假繁荣，是为“囤地”之外的“囤房”。投资需求挤压了居住需求，形成了进一步的贫富差距。

从2005年开始，中央政府的每一轮调控，都做出限制投资需求的举措，如限制90平方米以上住房建设数量，提高二套房贷首付比，取消二套房贷贷款利率，提高房产交易所得税等等，都意在提高炒房者的购房成本。

但这种调控举措却被既得利益者偷换成了“限制刚性需求”的概念，把“误伤”当成了“硬伤”。在自由市场的逻辑下，被解读为“限制购房的自由”，将一小部分人的自由置换了大多数人的自由，对政策进行影响和游说。

2010年下半年以前，限制投资需求主要通过金融工具和税收工具来完成，但由于政策上的不连贯和不坚定，时松时紧反而将调控变成了一场博弈游戏，精明人一旦掌握了游戏规则，政策便可成为生财的工具。如同弹簧一样，一压一放，伸展的空间立刻加大，房价每次一调控一结束即反弹，这已经不是一种怪状，而是一种规律。

比如2007年，人行和银监会出台通知，提高二套房首付款和贷款利率，房市即现低迷，开发商煎熬，炒房团恐慌，但仅仅在一年之后，宏调基调大变，再次放宽首付和贷款利率，延长营业税征税时间，鼓励房地产投资，房价飞速反弹。

直到2010年下半年，中央政府祭出强硬的“限购、限贷”政策之前，8年间，对于投资投机者而言，政策的成本几乎可以忽略不计，针对交易环节的税收基本被转嫁到购房者身上。