反省房地产十年（4）

货币

资金是决定着经济资源分配的另一重大要素，过去10年，也是房地产的金融属性过度发挥，金融杠杆被过度使用的10年。

一个供不应求，稳赚不赔的行当，自然吸引大量的资金投入，而按照一个市场的健康发展，在一定的时期内，供需相对匹配，逐步释放，价格稳定上涨，但一旦大量的资金拥入，不但推高成本，也将价格炒高，形成资产泡沫。

过去的10年，银行贷款、民间借贷，实业资本以及民间储蓄的很大一部分，就流向了稳赚不赔的房地产行业，房地产的贷款是中国银行业的优质贷款，投资房产能够获得最稳定的投资增值，食利阶层正是这么形成的。

开发商利用很少的资金，就能撬动开发贷款，炒房者利用很少的首付，就能够完成房产投资，地方政府利用土地储备，撬动平台贷款，上市公司利用股市里套来的钱，就可以坐收非主业营利，金融高杠杆的运作导致不断的泡沫累积。

2008年，金融危机到来，2009年，货币开闸，房地产作为拉动经济的支柱性产业，一时间市场扭转，低廉的资金成本使得开发和投资两旺，而泛滥的货币造成了通货膨胀，成本上涨，推动了价格上升，普通老百姓的钞票却越来越发毛，收入上涨幅度再一次被房价上涨幅度远远抛开。

2009年至今的5年时间，中国M2（广义货币）激增50万亿，房地产企业从资金链危机中完全复苏，国企获得的大量资金投向房地产，地方政府的平台贷款大行其道。2010年开始，大量的新增资金避开一二级城市，向不限购不限贷的三四级城市进军。依靠开发商和投资客支撑起来的“鬼城”在中国到处出现，温州、鄂尔多斯、海南，到处都有空荡荡的新区。

虽然央行在2011年开始紧缩政策，但动作迟缓，利息成本依然低廉。事实上，从历年的调控效果来看，金融工具的使用颇为有效，但同样，政策上的不连贯和不稳定，使得政策多半流产，去泡沫化效果有效。对于完成了资本原始积累和掌握了资金双轨制的投资客而言，力度有限的借贷政策很容易被化解。

这也是宏调政策一步步从“限贷”加码到如今通过户籍、套数、个人交易所得税等手段进行直接“限购”的原因所在。

政府与市场

2013年，10年刚好过完，政府重又换届，“国五条”在换届的当口提出，接着被强化。政策思路延续从供给和需求两个方向上解决，配以金融工具和税收工具。而地方政府被要求出台实施细则，公布房价控制目标。

但从目前来看，地方政府一如既往地存抵触心理，不情不愿。这也是单纯依靠政府和依靠市场都不现实的另一面，政府公司化，土地财政支撑的GDP主义仍然横行，官商一体化的联盟依然牢靠。