反省房地产十年（2）

自此，地产业开始了它的黄金10年，各方开动土地和货币的机器，大肆生财。

中国当时业已形成的发展不平衡格局注定供给与需求上的必然矛盾，但从心理状态上的变化来说，自然存在的短缺与对短缺的恐慌并非一回事，也因此，房价与购买需求有关，但更与购买的预期有关。“制造短缺的恐慌”，成了后来10年中从政府到开发商的发展策略。

土地和资金作为基本的生产要素，决定了生产的效率和资源的分配。2004年，国土资源部、监察部联合发文，严令停止土地“协议出让”模式，改为“招拍挂”，时称“8·31大限”。这首先引发的是开发商的恐慌，扼住土地，也就扼住了供应：在18亿亩耕地红线的前提下，城市不可能无限制地扩张，土地资源只会越用越少。

“招拍挂”的出台，一方面从理论上减少了协议出让土地的腐败，一方面也形成了“占地为王”的时代，地方政府纷纷储备土地生财，房地产企业则纷纷“囤地”自重。

减少土地供应必然带来价格的上涨，国家统计局和国土资源部门的数据显示，当年全国地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

国土资源部数据显示，这10年间，地方政府的每年土地供应计划的完成率都有相当缺口，而中央政府的调控政策几乎每次都指向加大土地供应，打击开发商囤地、囤房。

制造短缺带来的是购买预期的恐慌，人人唯恐越来越买不起，买不到，投资者也利用这种心理，共同制造恐慌，坐地生财。

10年来的宏调都没有从根本上改变这种格局，土地垄断供应为地方政府带来了巨量的收入，为1994年分税制改革后的地方政府提供了充足的政府性基金，共同创造“GDP主义”。

而1998年房改后确定的保障房建设要求渐渐被忽略，2003年停顿，直到2008年才正式重启，2010年才开始大规模建设，地方政府须将土地出让金收益的10%投入保障房建设的规定，被虚置了。这造成了低收入人群住房供给的缺口。