“流动”的土地 需求和供给联系起来

未来的出路还是要充分发挥市场的力量，把近郊与远郊联系起来，把需求和供给联系起来——通过土地流转改变权属，通过土地开发权的转让改变用途。

不管新型城镇化蓝图如何去描绘，有两个基本问题必须解决。其一是地从哪里来，其二是钱从哪里来，这两个问题经常纠缠在一起。城市建设需要地，产业发展需要地；农村建设需要钱，城镇投资也需要钱。城市有钱缺地，农村有地缺钱，这两者如何有机互动，是新型城镇化要解决的一个核心问题。

城镇化是一个空间不断积聚的过程。成都前些年在学习上海经验基础上提出过三个集中——“工业向园区、农民向城镇、土地向规模经营集中”，这是符合经济规律的。农业时代，土地产出即便有差异，总体上来说差别也不大；工业时代单位土地的产出就产生极大的差异，服务业释放的土地潜力更大。所以伴随着工业化进程，城市能创造更多就业。城镇化的根本动力是劳动力对工作机会的追逐，就像游牧民族逐水草而居一样，哪里有工作就去哪里。

但现在问题是“居”不下来，原因有二：其一当然是制度制约，比如户籍；其二是经济制约，农民有很大一笔资产是带不走的土地，无法变现，难以获得在城市立足的原始资本。

不解决这个问题，城镇化就永远拖着一条尾巴。即便农民已经在城镇找到了工作，附在土地上的收益仍然是他不能放弃的。如果能够把这份土地的收益变现，有可能成为他进入城市的原始积累。在现有的制度安排下，农民有资产，但没有资本。城市土地资本化了，居民资产可以抵押借贷，也可以享受增值，而农村土地没有资本化，农民资产不能转化。

可行的出路在于土地资本化和市场化。土地价值来源三个方面：一是在哪儿（区位），二是归谁所有（权属），三是干什么（用途）。资本化的过程就是改变权属和用途的过程。

现在的征地-批租模式，一是变权属，从农民（集体）手里变成国有；二是变用途，把农地改成建设用地或者工业用地改成住宅/商业用地。这种模式成为当前矛盾的焦点，政府成为唯一的土地提供者，造成了很大的寻租空间；城市近郊不断被吞噬，而远郊则由于地租价值不高而缺乏投入，远郊的存量无法利用，而远郊与近郊的脱节又在制造新的差距。

未来的出路还是要充分发挥市场的力量，把近郊与远郊联系起来，把需求和供给联系起来——通过土地流转改变权属，通过土地开发权的转让改变用途，开发权在国外是成熟的模式，可以借鉴。成都重庆在往这个方向探索。城市发展还需要地，一面是耕地红线守不住了，一面还有2.5亿亩的集体建设用地。要把这个存量调动起来，既可以保护耕地，也可以利用城市的资本进行乡村整治，还有助于农民进城。

这样的话会造成几个结果。第一，征地成本可能会提高，因为不仅需要买地，还要买开发权；但也可能会降低，因为供给增加了，可以通过市场化行为来平衡。第二，政府可以通过这种方式强化决策的科学性，实现二次分配。把城市化的红利分一块给没有赶上城市化的次发达地区。第三，农民自主性增强，想走也能走。第四，保护了耕地。通过调动存量变流量土地，而不是纯粹增加城市土地。这边复耕完成了，那边才能增加建设用地指标。

当土地不能流动的时候，它只是资产，如何把资产转化为资本，是释放土地的地租价值、提高农民收益和博弈能力的关键。说到底，新型城镇化的症结与其说是缺少土地，不如说缺少资本；与其说是缺少资本，不如说是缺少撬动转化魔方的制度保障。