贾康：再谈房产税的作用及改革方向与路径、要领（5）

（四）评估管理问题

有观点认为房产税的评估管理过于复杂，中国人做不了。实际上房产税评估管理不会比已经运行十年的物业税模拟评估“空转”征收的管理复杂多少。模拟评税试点的十处地方，首先把所有的不动产确权，然后把每一处的地段、面积、楼层、朝向等相关数据输入计算机，由软件处理程序自动生成评估结果。在借鉴国际经验的基础上，中国在这种事上更有后发优势。过去一百年，没有计算机的时候，国外就通过选举社区内大家认为有公信力的人，在有两人以上的情况下登记数据等进行税基评估。如今通过计算机软件程序生成房产税的税基评估值，前期工作可能会稍微复杂一些，投入成本高一些，但对中国而言，这个问题不存在技术难度。“模拟空转”软件里是把不动产分成制造业不动产、商业不动产、居住不动产三类，只需要输入数据后给一个指令，就可以自动生成评估结果。如果在实际操作、管理过程中，当事人不认可评估结果，可以通过仲裁来解决。

（五）小产权房等问题

小产权房是“中国特色”的棘手问题。如果真正征收房产税，小产权房看似很难处理。但征税却恰恰是推动小产权房问题得以解决的制度建设因素。如果北京也进入房产税改革试点，那么北京的几十万套小产权房问题就会迫使官方表明态度，抓紧通过调查研究把几种小产权房分类区别对待，拿出方案，争取一次性把小产权房这类历史遗留问题解决掉。

三、保有环节税收与房地产业的健康发展

（一）中心区土地的自然垄断性质与不动产价格曲线

城市（中心区）地皮的性质是自然垄断。有观点认为只要实行土地私有化、放开市场，让需求、供给双方自由竞争，地价、房价等就会回归平稳。这种分析缺乏真实依据，因为实际上各方要争夺的资源，并非960万平方公里内均质的、可以随意替代、互换的土地，而是已经形成城市的中心区地段内特别具有稀缺性的地皮，所以中心区的土地资源就形成了自然垄断。以“寸土寸金”的王府井为例，如果张三占有这块土地，那么李四就无法占有，也找不到替代物，这就是自然垄断。典型的自然垄断现象还可以列举日本案例：日本在二战后土地私有化实施比较彻底，但由于钉子户存在，东京成田国际机场到现在都没有建成第二条跑道——不管政府报的出价如何，钉子户就是不肯卖，第二条跑道也就建不起来，这即是所谓自然垄断，无关公有或者私有。由于以黄金地段为代表的中心区地皮具有自然垄断的性质，因此在城镇化快速发展的历史过程中，中心区不动产的价格曲线总体而言一定是上扬的，没有任何因素能改变这条曲线的基本模样，政府所能做的无非是使商品房价曲线斜率不要太陡峭，也不要在演变中剧烈地大起大落或者产生过多泡沫以至于严重影响社会和民生，同时必须提供保障房解决低端居民“住有所居”问题。

（二）房价与地价：先有鸡还是先有蛋？

讨论了自然垄断的概念后，另一个应在认识上明确解决的就是在城镇化过程中，从住房的市场轨来讲，有观点称房价和地价关系就像是先有鸡还是先有蛋的问题，很难分辨。但我认为房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序这个类型的问题。作为满足消费需求的具象化目标，住房在黄金地段的升值趋势是自然垄断情况下所有因素的共同作用使然。但分析中可知：如果是地价决定房价，那么只要控制住中心区的地价，房价就会趋于低稳。但实际上即使政府强力控制地价，房价也会受市场供需和竞争影响而继续上扬，所以政府严控商业化项目地价的结果，只能是使中间开发环节取得更多暴利；另一方面反过来想，由竞价形成的下一轮地皮价格导致地价比上一轮房价更贵，看似不合理，但在对自然垄断物公平竞争的前提下，下一轮“面粉”比上一轮“面包”卖得贵是可以有道理的——竞争中如果开发商高价拿地而商品住房价格上不去，那么只会“砸在自己手里”让他自身蒙受损失，这是在逻辑上合乎情理的市场约束与平衡。所以从根本上讲，房价是决定地价的，只是现实生活中两者的关系往往直观表现为扑朔迷离的互动过程。