改革就是制度创新的问题（4）

“房地产起码要20年的发展”

中国新闻周刊：今年两会，期待中的政府对房地产新的调控政策并没有出现。你如何解读中央对于房地产的意图或者说中央如何考虑这个问题?

成思危：我没有办法解读，我只能谈我的观点。先谈住房，因为房地产还包括商业地产、商品房等。住房问题不仅仅是个经济问题，它还是社会问题，还是个政治问题。

老百姓总得有地方住，住房问题政府的责任是什么?是叫做住有所居，而不是居者有其屋，居者有其屋的提法是错误的，任何国家都做不到每个人都有自己的房子。美国住房自有率最高的时候是70%，是在次贷危机前，现在是60%~65%，德国只有50%，中国是最高的，达到80%以上。

保证住有所居，居者有其所是可以的，但是不可能做到居者有其屋，这一点应该看清楚。政府既然要保证居者有其所，住有所居，那么政府的责任在于对买不起房子的人提供保障房，而且保障房我认为应该是公租房。当你月收入的三分之一低于房租的时候，政府给你补助，当你收入增加，月收入的三分之一超过房租以后，政府就不补助了。

如果买得起房子，对于买第一套房子的人，政府应该动员银行给予优惠，首付减少，优惠利率，加上递增式还款。递增式还款很重要，因为收入在不断增加，等额还款负担就重，要是采用递增式还款，永远保持他收入三分之一的水平就好办多了，这才是政府应该做的事。

对于商品房应该市场去调节，而不是政府出政策去干涉，实际上也干涉不了，这些年出了多少政策，年年都说房价要掉，房地产到了拐点，商品房还是涨。商品房因为有刚性需求存在，且还有改善需求与之叠加。我曾经讲过中国房地产起码要20年的发展，道理很简单，每年一千万人进入城市，700万大学毕业生，还有已经有住房的人要改善。这三种需求支撑着住房的需求，这一点看不到是不对的。

正因为如此，房地产在20年内还是一个支柱产业，因为它影响到60多个产业，比如说建筑材料、家具家电，甚至搬家公司等服务业，而这些又是吸纳就业的关键领域，所以房地产发展态势显而易见。

我认为政府应该把保障房搞好，做到住有所居，居者有其所;商品房的事情让市场发挥调节作用。房地产市场和股票市场一样，价格总是波动的，有升有降，我叫做波浪式前进，螺旋式上升。总体来说是前进上升的，看不到这一点，只看短期的价格波动是没有意思的。所以我说，有条件又有需要，就买房。