乔润令：发展优势条件逆转 城乡一体化如何开展（7）

农民进城如何解决钱的问题。原来政府靠的是土地财政，现在靠的是PPP（公私合作关系）。实际上说穿了，是引进社会化、市场化的资金进行城市基础设施建设。当然，现在这个也有很大的问题。第二个就是房地产税。国家已经把房地产税法正式纳入了人大常委会的立法计划。

我们讲PPP。当前，原有的融资平台不行了，土地财政又不行了，如果不解决资金来源问题，统筹城乡、城乡一体化解决不了问题。怎么解决呢？就是社会资本。用社会资本解决这一难题，北京是最有优势的。因为你不缺社会资本，你怎么能把北京的社会资本引到你这呢？有这么几个东西。在调研过程当中，我们面临很多问题。简单讲，第一个就是没有信用。政府没有信用，跟人家签了合同，第二年书记走了，市长走了，区长走了，第二年不认了。首先政府失信，这是一个很大的问题。开发商也没有信用。在四川有一个极端的案例。开发商借来社会资本以后，以低于常规的价格把这个东西拿下了，报价低，拿到以后，今天这个涨价了，明天那个不好弄，政府提价，把政府搞了个“两难”，他说你不提价我就不干了，动不动就回成都喝茶去了。政府着急，已经列入了便民工程之一，到年底要算账了，最后给他增加补贴。所以说现在的社会环境缺乏信用。PPP的运作非常有问题，还有法律的问题，我觉得这是非常需要关注的。

 三、城乡一体化改革实践中的经验与挑战

第三部分重点讲一下改革实践中的经验和挑战。

天津华明镇模式。天津华明镇在北方（特别是在大城市周边）是最终实现城乡一体化、城镇化的最大一个典型。相信很多地方（包括北京）也组织过好几批人专门去华明镇看。华明镇的办法，从“宅基地换房”，转换生活方式，解决农民“安居”问题；到“三区联动”，解决农民“乐业”问题，管理体制从农村型管理转向城市型管理；再到“三改一化”，解决农民“保障”问题，通过集体竞价，产权集体改成股份；户口“农转非”（农村户口改为居民户口）；“村改居”（村委会改为居委会或社区委员会）；一体化是城乡一体化。这种操作方式，我给它概括出来，所有的资金，只有北京有这个条件，别的地方没有这个条件，因为北京的房价比天津的房价还高。但是我觉得，我们的最佳时机已经过去了，在房地产的高峰期干这个事，就全搞定。现在不是最佳时期了。

华明镇模式关键看哪？第一，农民换的房子变成了大产权；第二，农民户口也变成了市里人。就业方式早就变了，就业方式不用担心，早就“非农”就业，所以说非常成功地划了句号。这是大城市周边做得最好的一个。它的钱从哪里来？原来14个村子，12000亩土地，新社区建设，包括新产业发展等，只用了不到一半的土地，剩下的土地卖了，这钱就都有了。卖了以后，钱拿过来，把农民全部安置，基本上算是“打”了个平手，政府也没掏钱，农民也没掏钱，谁掏的钱？市场掏的钱。但是最大的潜在风险就是它必须依托土地价格不停地上涨，否则的话做不成这个事。

河南“新乡模式”。住房是农民自建，或企业建，但是农民买，产权是小产权，户籍还是农村户籍，只不过是新社区，把农民集中起来，搞了一些公共服务。节约出来的土地用于产业集聚区，农民集中居住了以后，变成一个新的社区，和原有的农村集体经济组织双轨并行。这就比较适用于纯粹的农村，不适合北京。

还有一种，城乡一体化模式——浙江嘉善的“两分两换”。嘉善是浙江靠近上海的一个县，这和我们的乡村处的位置差不多。关于浙江的“两分两换”，总书记也有批示，高度评价，做得非常成功。“两分”就是“宅基地和承包地分开”。什么意思？用宅基地换城里住房，承包地换什么。就是这个概念。就业，市场化就业，前提是就业已经“非农化”。这是浙江嘉善的模式，我觉得这个是作为发达地区的模式，对于北京这样的发达地区也还是比较实用的。

四川成都的新型城镇化模式。四川成都的新型城镇化模式是在我们国家制度创新层面做得最好的。前面讲到的模式中，前两个——天津华明镇那个做得很彻底，浙江做得也不错，河南的只适合在比较落后的地方做，而四川主要是制度创新。四川专门构建了一整套的制度体系，并且提出来一个“新农村综合体”。

第一，确权、担保、转让、出租、赠与。就是他的宅基地，甚至包括承包地，一共是三块地，其中这两块最关键的地,确定权力。这个经验被中央采纳，推向全国，最近三年确权问题都解决了。确权以后就可以转让，可以抵押，这个意义就不得了了。就是农村所谓的资源开始变成资产，开始可以流动，开始可以和城市的资源平等交换，这在四川成都的实验当中是非常伟大的创造。

基本经验、宏观体制和教训，这几个东西在城乡一体化当中可以作为一种原则性的东西。生产方式变化，才有生活方式变化，这是个前提。千万不要在农民还在养鸡养鸭种地的时候，你让他集中起来，这是非常大的问题。当他完全是非农产业了以后再集中，有个顺序问题，这个很重要。第二，一定要有农村改革的产权配套。没有产权配套，城乡一体化没有价值。光盖了一套房子把农民集中起来根本没有价值。所以在进行体制改革时，这块一定要加进去。这是现在搞城乡一体化和以往搞城乡一体化最大的差别。第三，不能过度依赖土地价格的上涨。所有的钱都来源于土地增值收益，这个风险非常大，特别是现在的情况下。土地价格上涨这是非常大的问题，因为这个是靠不住的，不可能永远上涨。

靠优惠政策不可持续。为什么？后来我们在天津调查时发现，天津当年答应说华明镇想搞城乡一体化时，政府制定三年优惠，物业费全免。后来全范围搞起来之后，政府一看傻了，这得花多少钱？我搞这个有什么意义？我把钱都垫给他们，没有意义，根本没有扶持的价值。要是靠优惠政策扶持一个地方，等到你扶持的时候你就会发现，这个是靠不住的，因为你没有那么多钱给，这是非常大的问题。可能靠改革更可持续。所以说四川成都的经验基本上靠改革。现在我们实行的很多一整套的经验都是从成都过来的。