乔润令：发展优势条件逆转 城乡一体化如何开展（6）

那么下一步怎么改？这是“十三五”时期农村土地改革的重点，对我们搞城乡一体化是非常重要的。特别是像我们这样有城有乡的地方，用一句老百姓的话——“玩的就是土地”。土地弄活了，很多事情就搞活了，土地搞不活，什么也搞不活。

第一，缩小征地范围。现在中央在全国各地有33个农村土地制度改革试点，北京也有。

第二，集体经营性建设用地。这个项目预计在2017年12月31日前试行。

第三，完善农村宅基地使用权制度。要有长流转。

第四，在这我顺便说一句，这也不是我们给你们出主意。上海搞规划的人，脑瓜子是这样的。他规划一块地方，规划完以后，在市政府准备采纳之前他就在旁边买一套房，哪怕贷款，高利贷我也借。一旦政府公布规划，房价涨起来，他就卖掉。开始搞别的地方的规划了，再来一块，三下两下他成了千万富翁了，这是上海人的思维。北京人的思维大家知道是什么吗？北京搞规划的人，找关系，把地皮折腾到离我们家近一点。就这水平，典型的计划经济，赚钱都不会。

现在社会上有一种很不好的倾向。2013年到2014年，关于保定有一个所谓的首都行政副中心的炒作，房价涨起来了。谁干的？背后有一个产业链。

第一，一帮记者打着“探求真理”的旗号，打听消息，他后面有两个重要的东西，一个是开发商，一个是和开发商相关的上市公司。将河北保定作为城市副中心的方案是官员们在诸多讨论方案当中的一种，结果采访完以后消息流出去了，房价一下就被炒起来了。咱老百姓不知道，以为真是副中心呢。

关于政策导向，有几个东西，工业用地收售改租这个非常重要。政策还没出来，上海人已经听到消息，已经把土地出售的年限从原来的50年变成20年了。我们肯定也遇到这种情况。一卖卖给他五十年，结果一看，这个企业是个不怎么样的企业，想转都转不来，还要价很高，所以就改租，我不卖给你，这样政府就主动了。这些政策下来以后会产生一个什么样的后果？土地财政的空间将会大大萎缩。

土地制度变革会带来什么结果？第一，城乡一体化前15年，政府的主要抓手都是土地。但是长此以往，资金没了，土地出让金又减少了，没有土地“抓手”，怎么实现城乡一体化？就给农民多拨点钱吗？现在我们要探讨的是“怎么抓”的问题。

第二，农民的承包地都流转了以后，马上会出现更大的问题。我们发现原来一直鼓励农民流转，这样会出现什么问题？比如说，现在在北京郊区，承包商、开发商从农民手中把土地流转了以后，一年给农民,800斤大米，或者是1000多块钱。但是我们要问，开发商把这几万亩土地拿到手，他能种粮食吗？不可能啊。靠种粮食挣来那点钱，连农民的承包费都交不起，他一定是种经济作物。如果全国都是这样的话，粮食马上就会出现问题。所以说，任何政策如果不把好界限的话，就会出现另外一个问题。这是第二个问题。

第三，小产权房。对北京市来说，这可能是最大的挑战，也可能是机会。2007年，王岐山当北京市长时，曾经搞过一个小产权房调查。100万平米的房子要改。改完以后什么人住？两类人。一类人，普通老百姓。再一类人，“高大上”人群。政治局委员的孙子、著名歌星、著名奥运冠军、著名主持人、富二代、官二代，全是这些人。

在制度上，小产权房面临着另外一个非常大的问题，我们在研究过程当中出现两种情况。一种情况就是小产权房不能长此以往，要合法化。怎么合法化？在城市规划区之内的小产权房补交房款，给你变成国有土地。补交就补交吧，但问题还不在这，最关键的是按照什么标准补交。是按照我当年占有产权时的交？还是按照现在的补交？1997年我一亩地给你三百块钱就不错了，现在一亩土地你不给我三百万，我能让你吗？这就是温都水城的老板黄福水面临的问题。黄福水的公司一直要上市，他的资产最多的就是土地，土地变不了现，评不成资产，就上不了市。他一直想怎么样变现？就遇到我说的这个问题。最后的症结就定到按什么标准交钱。你可以转，城市建设用地和农村建设用地最大的差别就是城市建设用地已经交过钱了，一大笔钱。那你补交是按照我80年代一亩土地200块钱，现在一亩土地400万，你说怎么交？最后就僵在这了。黄福水说我用地的时候才200块钱。税务局说你现在多少钱？谈不拢。为什么？因为按照现在的标准，他卖了家当也交不起这个钱，所以说这个问题无解。

 第四，农村宅基地有偿退出。现在政策的标准有两个。第一，我这个宅基地是卖给谁。如果你允许我卖，我卖给谁。现在有一种观点说是，只允许卖给集体经济组织之内的成员。我跟你说这个政策几乎等于零。我这块地卖给邻居张老汉，张老汉的地卖给我，不会增值，但是我们国家又严格限制城里人到农村买地，农民卖这个宅基地是一定要追求价值最高的，城里人如果不买，他那个价格永远提高不了，矛盾在这。将来农民没有住的地方怎么办？这个一定要和城镇结合起来。当他进城以后，他的宅基地卖给本村人没有任何意义，他也不愿意卖，因为卖不出价格来。卖给城里人，现行国家政策是严格禁止的。所以要真想搞城乡一体化，要探索宅基地能不能置换成城里的住房，这是一大问题。